物业费在以下几种情况下是可以退还或减免的：
物业服务未达标：
- 如果物业公司未能按照物业服务合同约定的标准提供服务，例如小区垃圾长期无人清理、安保措施不到位导致盗窃事件频发、公共区域设施损坏长时间不维修等，业主有权要求物业公司承担违约责任，并协商退还部分物业费。若协商不成，业主可以通过诉讼等法律途径解决，法院会根据实际服务情况判定是否退还物业费以及退还的具体比例。
房屋长期空置：
- 根据部分地区的政策，对于交付后长期（如连续6个月或以上）未入住，且业主已提前告知物业公司的空置房，业主可以申请一定比例的物业费减免。具体减免政策和比例因地区而异，需参照当地的相关规定。同时，即使房屋空置，若存在设备待机导致的微量能耗，业主仍需缴纳基础物业费，但可申请比例减免。
物业擅自提高收费标准：
- 若物业公司未经法定程序擅自提高物业费收费标准，业主有权拒绝缴纳超出合同约定部分的费用，并要求物业公司退还多收的部分。
物业服务合同解除：
- 如因物业公司严重违约导致物业服务合同被解除，合同解除后的物业费业主无需继续缴纳，已预缴的部分物业公司应予以退还。
房屋质量问题影响居住：
- 若房屋存在重大质量问题，如漏水、墙裂等，且这些问题严重影响了业主的居住体验，业主可以申请减免物业费。
物业公司违规收费：
- 物业公司若存在违规收费行为，如擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费等，业主有权要求物业公司退还违规收取的费用，并通过法律手段维护自己的合法权益。
然而，也存在一些物业费难以退还或减免的情况：
正常居住且服务无问题：
- 若物业公司按照合同约定正常提供了物业服务，业主不得以个人原因（如觉得物业费贵、不需要某些服务项目等）要求退还物业费。因为业主享受了服务，就有义务支付相应的费用。
未履行告知义务的空置房：
- 如果房屋空置，但业主未按规定或合同约定程序提前向物业公司履行告知义务，物业公司通常仍会按全额收取物业费，此时业主要求退费可能会比较困难。
针对物业费退还问题，我有以下几点建议：
- 在与物业公司就物业费退还问题产生纠纷时，业主应注意保留好相关证据，如物业服务记录、缴费凭证、房屋空置证明等，以便通过合法合理的途径解决问题。
- 建议业主在签订物业服务合同时，明确约定服务标准、收费标准、退费条件等条款，以减少后续纠纷的发生。
- 若遇到物业费退还问题，业主可以先与物业公司进行协商，协商不成再考虑通过法律途径解决。
希望以上解答能对您有所帮助。如果您在物业费退还方面还有其他疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。