关于无房产证房屋买卖协议书的有效性问题，这确实是一个涉及法律条款和实际情况的复杂问题。以下是我为您提供的详细解答：
一、一般情况下协议的有效性
根据《民法典》的相关规定，当事人之间订立的有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，自合同成立时即生效，未办理物权登记并不影响合同本身的效力。这意味着，在大多数情况下，即使房屋没有房产证，只要买卖合同是双方真实意思的表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，那么该合同就是有效的。例如，如果买卖双方都清楚房屋无产权的情况，并且协议内容是双方协商一致确定的，不存在欺诈、胁迫等情形，这样的协议通常是具有法律效力的。
二、可能导致协议无效的情况
然而，也存在一些特殊情况可能导致无房产证房屋买卖协议无效：
房屋属于违法建筑：如果房屋是违法建筑，没有合法的建设审批手续，那么这类房屋的买卖协议通常会被认定为无效。因为违法建筑本身不具有合法性，其交易也不受法律保护。
恶意串通损害他人利益：若买卖双方恶意串通，签订无房产证房屋买卖协议，损害了国家、集体或者第三人的利益，该协议将被认定为无效。例如，债务人为了逃避债务，与他人恶意签订房屋买卖协议，将无房产证的房屋低价转让，从而损害债权人的利益。
合同主体不适格：如果出卖人并非房屋的合法权利人，且未得到权利人的授权，却擅自与他人签订房屋买卖协议，那么该协议可能因主体问题而无效。例如，甲将不属于自己的无房产证房屋卖给乙，事后也未取得真正权利人的追认。
隐瞒或虚假陈述：在签订合同时，如果出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，或者在起诉前仍未取得商品房预售许可证明的，那么该合同也是无效的。
三、购买无房产证房屋的风险与建议
尽管在某些情况下无房产证房屋买卖协议可能有效，但购买无房产证的房屋仍存在较大风险，如无法办理产权过户手续、可能面临房屋被拆迁但补偿难以确定等问题。因此，在进行此类房屋交易时，我建议您：
谨慎考虑：充分了解房屋的情况，包括是否有合法的建设审批手续、是否存在产权纠纷等。
咨询专业律师：在签订买卖合同前，咨询专业律师以确保协议的合法性和有效性，降低潜在的法律风险。律师可以帮助您审查合同条款，确保您的权益得到充分保障。
签订详细合同：如果决定进行交易，务必签订详细的买卖合同，明确条款和责任。合同中应包括房屋的基本情况、交易价格、付款方式、过户时间、违约责任等内容。
综上所述，无房产证房屋买卖协议的有效性需根据具体情况而定。在进行此类交易时，务必谨慎行事，并寻求专业法律意见以保障自身权益。希望这些解答能对您有所帮助。如果您还有其他问题或需要进一步的法律建议，请随时告诉我。