出租房合同在符合法定条件时是具有法律作用的。这一结论基于以下几个关键点来详细解释：
一、合同有效的关键条件
行为人具有相应的民事行为能力：
- 出租人和承租人都必须是具备完全民事行为能力的主体，这通常意味着成年人（年满18周岁）可以独立签订合同。对于16周岁以上不满18周岁的未成年人，如果他们以自己的劳动收入为主要生活来源，也视为具备完全民事行为能力，能够签订有效的租房合同。如果出租人或承租人不具备相应的民事行为能力，那么合同可能无效。
意思表示真实：
- 双方在签订合同时必须基于真实、自愿的意愿，不存在欺诈、胁迫或重大误解等情形。例如，房东不得故意隐瞒房屋的重大瑕疵来诱使承租人签订合同，承租人也不得在被强迫的情况下签署合同。如果合同是在非真实意愿的基础上签订的，那么合同可能被撤销或无效。
合同内容合法合规：
- 租房合同的内容必须符合法律法规的要求，不能违反法律、行政法规的强制性规定。租赁目的不能是违法用途，如将房屋用于赌博、制毒等违法犯罪活动。同时，合同内容也不能违背社会的公共秩序和善良风俗，否则将被视为无效。
二、合同形式与期限
- 对于租赁期限六个月以上的租房合同，应当采用书面形式。书面合同能更清晰地明确双方权利义务，减少纠纷。如果未采用书面形式且无法确定租赁期限，则视为不定期租赁，但这并不影响合同本身的效力，只是在租赁期限的认定上会有所不同。
三、租房合同的具体法律作用
明确双方权利义务：
- 租房合同详细规定了租赁期限、租金数额及支付方式、房屋使用方式及限制条件等关键信息，为双方提供了行为准则和依据。这有助于减少因信息不对称或理解差异而产生的纠纷。
维护合法权益：
- 当一方违反合同条款时，另一方可以依据合同内容寻求法律救济。例如，承租人逾期支付租金时，出租人可以要求支付租金及违约金；出租人未履行维修义务时，承租人可以要求其承担责任。
解决纠纷的依据：
- 在租赁过程中产生争议时，如租金调整、房屋设施维修责任、提前解约等问题，租房合同是解决纠纷的重要依据。司法机关或仲裁机构会依据合同条款进行判定，以维护双方的合法权益。
四、实际应用中的注意事项
- 在签订租房合同时，双方应认真阅读并理解合同条款，确保合同内容真实、合法、有效。特别是关于租金、押金、维修责任、违约责任等方面的约定，应明确具体，以避免日后产生不必要的纠纷。
- 双方应严格按照合同约定履行各自义务，以维护良好的租赁关系和双方的合法权益。如果一方违反合同约定，另一方应及时采取措施维护自己的权益。
举例说明：假设小张作为承租人与房东小李签订了一份租房合同，合同中明确规定了租赁期限、租金数额及支付方式、房屋使用方式等关键信息。在租赁期间，小张按时支付租金并合理使用房屋。然而，当租赁期满时，小李却拒绝退还押金。此时，小张可以依据租房合同中的相关条款向小李主张权利，要求退还押金。如果小李仍然拒绝退还，小张可以通过法律途径解决纠纷，如向法院提起诉讼或申请仲裁。
综上所述，出租房合同在符合法定条件时是具有法律作用的。它不仅能够明确双方的权利义务、维护双方的合法权益，还能够作为解决纠纷的重要依据。因此，在签订和履行租房合同时，双方都应高度重视并严格遵守相关法律法规和合同条款。如果你有任何关于租房合同或其他法律问题，都可以直接向我咨询。