卖房收了订金后不想卖了，卖方通常需要承担一定的法律责任，并可能面临双倍返还订金、赔偿损失等后果。以下是对此问题的详细分析：
- 订金与定金的法律区别：
- 订金：通常被视为预付款，不具有担保性质。如果卖方反悔，一般只需退还订金，无需双倍返还。但具体是否需要赔偿，还需看双方是否有其他约定或相关法律规定。
- 定金：根据《中华人民共和国民法典》第五百八十七条，定金是合同订立或履行的一种担保方式。若收受定金的一方不履行债务，应双倍返还定金。在房屋买卖中，如果双方明确约定了定金性质，且卖方反悔，则需双倍返还定金。
建议：首先确认双方约定的是“订金”还是“定金”，以及是否有其他相关约定。如果约定的是定金，且卖方反悔，则需做好双倍返还的准备。
- 合同关系的认定与违约责任：
- 即使没有签订书面合同，但如果双方通过口头、微信聊天记录、电话录音等方式就房屋买卖的主要条款（如位置、价格、付款方式）达成一致，法院可能会认定存在事实上的房屋买卖合同关系。
- 在这种情况下，卖方反悔不仅需双倍返还定金（如果约定了定金性质），还可能面临赔偿买方其他损失的风险，如房价上涨导致的差价损失、买方因购房而产生的额外费用（如中介费、评估费等）。
建议：回顾与买方的沟通记录，确认是否存在事实上的合同关系。如果存在，应评估自身可能承担的法律责任，并考虑与买方协商解决方案。
- 与买方协商解决方案：
- 坦诚沟通：主动与买方联系，诚恳说明不想卖房的原因，争取买方的理解和同情。
- 协商解决方案：双方可以尝试达成一致的解决方案，如签订解除合同的协议，明确约定双方不再履行房屋买卖相关约定，并协商退还部分或全部订金（或定金，根据约定）。如果买方同意，还可以考虑给予一定的补偿以减轻买方损失。
- 书面记录：协商过程应形成书面记录，如签订协商备忘录或解除合同协议，双方签字确认，以避免后续争议。
建议：在协商过程中，保持冷静和理性，尽量寻求双方都能接受的解决方案。如果协商无果，再考虑其他法律途径。
- 特殊情况下的合同撤销：
- 如果合同签订存在欺诈、胁迫、重大误解等法定可撤销情形，卖方可以通过法律途径向法院起诉请求撤销合同。但需要注意的是，这必须提供充分的证据来证明存在这些情形。
建议：如果认为合同签订存在上述情形，应及时收集证据并咨询我，以评估是否可以通过法律途径撤销合同。
- 注意事项与风险防范：
- 保留证据：在整个过程中，务必保留好所有与交易相关的证据，如购房合同（如有）、订金收据、付款证明、沟通记录等。这些证据在后续协商或诉讼中可能起到关键作用。
- 风险评估：在决定反悔前，应充分评估自身可能承担的法律责任和风险，包括双倍返还定金、赔偿损失、诉讼费用等。
总结与建议：
卖房收了订金后不想卖了是一个需要谨慎处理的问题。卖方应首先确认双方约定的是“订金”还是“定金”，并回顾与买方的沟通记录以确认是否存在事实上的合同关系。然后，积极与买方沟通协商解决方案，尽量寻求双方都能接受的解决方案。如果协商无果或存在特殊情况（如合同签订存在欺诈等情形），再考虑通过法律途径解决。在整个过程中，务必保留好相关证据并充分评估自身可能承担的法律责任和风险。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。