买卖房屋原则上必须签订书面合同，这是基于法律规定和交易安全双重考虑的必要措施。以下从法律要求、合同作用、未签合同的法律后果三个角度展开说明：

1. 法律明确要求签订书面合同

根据《中华人民共和国民法典》第四百六十九条及《城市房地产管理法》第四十一条规定，房屋买卖合同必须采用书面形式。这一要求旨在：

• 固定交易内容：书面合同能清晰记载房屋位置、面积、价款、付款方式、过户时间等核心条款，避免口头约定模糊引发争议。
• 保障交易安全：书面合同是办理房屋过户、贷款等手续的必备材料，也是后续维权的关键证据。

例外情形：若双方已实际履行主要义务（如买方支付房款、卖方交付房屋），且无争议，法院可能认可口头合同的效力。但此类情形风险极高，不建议依赖。

2. 合同的核心作用

书面合同不仅是法律要求，更是保护双方权益的工具：

• 明确权利义务：例如约定卖方需在过户前结清物业费、买方需按时支付尾款等，避免后续扯皮。
• 设定违约责任：如约定“若卖方逾期过户，需按日支付违约金”，可有效约束对方行为。
• 降低交易风险：合同中可约定资金监管、共管账户等条款，防止“一房多卖”或钱房两空。

案例参考：某买方未签合同支付定金后，卖方反悔将房屋转卖他人。因无书面证据，买方仅能主张返还定金，无法要求赔偿损失。

3. 未签合同的法律后果

若未签订书面合同，可能面临以下风险：

• 合同效力争议：对方可能否认交易存在，或对关键条款（如价款、面积）提出异议。
• 举证困难：需通过转账记录、聊天记录等间接证据证明交易内容，难度大且易被否定。
• 无法强制履行：若卖方拒绝过户，买方可能因缺乏合同依据而无法通过法律途径要求继续交易。

建议：即使通过中介交易，也需仔细核对合同条款，避免使用“阴阳合同”（如为避税签订低价合同），此类合同可能被认定无效。

总结与行动建议

房屋买卖必须签订书面合同，这是法律底线，也是保障自身权益的最有效方式。签订时需注意：

1. 核对房屋产权证、土地使用证等材料，确保房屋无抵押、查封等权利限制；
2. 明确约定过户时间、付款方式、违约责任等条款；
3. 保留合同原件及付款凭证，避免使用现金交易。

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