在房屋买卖合同已公证但房主反悔的情况下，赔偿金额及比例并非固定，而是需根据合同约定、实际损失、违约情节及法律规定综合判定。以下从不同角度为您详细分析：
1. 合同有明确约定时
- 赔偿原则：若合同中已约定违约金或赔偿计算方式（如“违约方需支付房款20%作为违约金”），则优先按合同执行。
- 法律依据：根据《民法典》第五百八十五条，约定的违约金低于实际损失的，法院可酌情增加；过高的，法院可适当减少。
- 示例：合同约定违约金为房款10%，若买方实际损失（如已支付的定金、中介费、房屋差价等）超过10%，可主张增加赔偿；若实际损失低于10%，则按10%赔偿。
2. 合同未明确约定时
- 赔偿范围：以实际损失为限，包括直接损失（如已支付的房款、税费、中介费）和间接损失（如房屋涨价导致的差价损失）。
- 计算方式：
- 直接损失：凭票据实报实销（如已付定金5万元、中介费2万元，则直接损失为7万元）。
- 间接损失：需通过评估或市场比较确定房屋差价（如签约时房价100万元，现市场价120万元，差价20万元可能被认定为间接损失）。
- 法律依据：根据《民法典》第五百八十四条，违约方需赔偿因违约造成的损失，包括合同履行后可获得的利益。
3. 特殊情形：定金罚则
- 适用条件：若买方已支付定金，且合同约定“定金罚则”（如“收受定金方不履行债务的，应双倍返还定金”）。
- 计算方式：
- 定金金额：不超过房款总额的20%（超过部分无效）。
- 赔偿金额：双倍返还定金（如定金10万元，则赔偿20万元）。
- 法律依据：根据《民法典》第五百八十七条，定金罚则与违约金不可同时主张，需择一适用。
4. 法院裁量权
- 调整规则：即使合同有约定，法院也可能根据公平原则调整赔偿金额（如违约金过高时，可能按实际损失的1.3倍赔偿）。
- 参考因素：违约方的过错程度、买方的履约情况、市场波动等。
建议行动步骤
- 审查合同：重点查看违约金、定金、赔偿计算方式等条款。
- 固定证据：保存付款凭证、沟通记录、房屋市场价评估报告等。
- 协商或诉讼：
- 若房主愿意协商，可要求按合同赔偿或补充协议；
- 若协商无果，可向法院起诉，主张实际损失或违约金（需在3年诉讼时效内提起）。
如有进一步疑问或需具体计算赔偿金额，可直接向我咨询，我会结合您的合同细节和当地司法实践提供专业建议。