这种操作存在一定法律风险，并不完全合法合规，具体分析如下：

1. 关于“包更名”的合法性

   • 在房屋交易中，“包更名”通常指房主承诺协助买家将房屋在开发商或相关部门处的登记信息从原房主名下变更为买家名下。如果该房屋尚未办理初始登记（即大产权证），且房主与开发商之间的购房合同尚未备案或可以变更备案，从操作层面看，更名可能具有可行性。
   • 但需要注意的是，许多地方对商品房买卖合同备案变更有着严格规定，一般不允许随意变更购房人，除非存在法定特殊情形（如直系亲属间的过户等）。如果房主所谓的“包更名”是通过不正当手段，如伪造材料、与开发商内部人员勾结等，那么这种行为不仅违反了相关法律法规，还可能涉嫌欺诈、行贿等犯罪行为，买家参与其中也会面临法律风险。

2. 关于让买家自行办理房产证的合法性及风险

   • 从合法性角度讲，如果房屋已经具备办理房产证的条件，且房主已经履行了其作为卖方应尽的协助义务（如提供必要的文件、资料等），让买家自行办理房产证本身并不违法。
   • 然而，在实际操作中存在诸多风险：
     • 产权风险：如果房主与开发商之间存在纠纷，或者房屋存在抵押、查封等情况，买家自行办理房产证时可能会遇到障碍，甚至无法取得房产证，导致购房目的落空。
     • 税费风险：办理房产证涉及缴纳契税、维修基金等税费，如果房主未按照规定缴纳相关税费，或者存在偷逃税费的情形，买家在办理房产证时可能需要承担额外的税费负担，甚至面临税务机关的处罚。
     • 合同履行风险：如果房主与买家之间的房屋买卖合同中明确约定了房主应协助买家办理房产证的义务，而房主却让买家自行办理，这可能构成违约行为，买家有权要求房主承担违约责任。

建议：

• 对于买家而言，在购买此类房屋时，应谨慎审查房屋的产权状况、房主与开发商之间的合同履行情况等，确保房屋不存在产权纠纷、抵押、查封等问题。
• 要求房主提供完整的购房合同、发票等文件资料，并明确约定房主在办理房产证过程中的协助义务及违约责任。
• 在交易过程中，可以咨询专业的房地产律师或相关机构，以确保交易的合法性和安全性。