房屋买卖协议书需包含以下核心条款，并建议根据实际情况调整补充：

1. 合同主体信息

   • 明确买卖双方姓名、身份证号、联系方式、住址等基本信息，确保主体身份清晰可查。
     
   • 若涉及代理人，需附授权委托书及代理人身份信息。
     

2. 房屋基本情况

   • 详细描述房屋坐落位置（如XX市XX区XX路XX号XX栋XX单元XX室）、产权证号、建筑面积、规划用途（如住宅/商铺）、房屋现状（如装修情况、附属设施）等。
     
   • 附房屋产权证复印件作为合同附件，并注明“产权清晰，无抵押、查封、租赁等权利限制”（需核实真实性）。
     

3. 交易价格及支付方式

   • 明确房屋总价款（大写+小写），如“人民币壹佰万元整（￥1,000,000）”。
     
   • 约定付款方式（一次性付款/分期付款/贷款支付）及时间节点，例如：
     
     • 定金：签订合同当日支付XX万元；
       
     • 首付款：过户前3日支付XX万元；
       
     • 尾款：交房时支付剩余XX万元。
       
   • 若涉及贷款，需约定贷款失败的处理方式（如解除合同、补足房款等）。
     

4. 过户及交付条款

   • 约定办理产权过户的时间（如“合同签订后15日内”）、地点（不动产登记中心）及双方配合义务。
     
   • 明确房屋交付时间（如“过户完成后3日内”）、交付标准（如“现状交付”或“带装修交付”）及附属物品清单（如家具、家电）。
     

5. 税费承担

   • 列明交易中涉及的税费（如契税、增值税、个人所得税等），并约定由哪方承担（通常买方承担契税，卖方承担增值税及个税，但可协商）。
     

6. 违约责任

   • 明确违约情形及赔偿标准，例如：
     
     • 若卖方逾期过户，每逾期一日按总房款0.05%支付违约金；
       
     • 若买方逾期付款，卖方有权解除合同并没收定金；
       
     • 若因一方原因导致合同无法履行，需赔偿对方直接损失（如中介费、诉讼费等）。
       

7. 争议解决方式

   • 约定争议解决途径（如协商、诉讼或仲裁），并明确管辖法院（如“房屋所在地人民法院”）。
     

8. 其他条款

   • 补充特殊约定（如户口迁移、学区使用限制、房屋质量保证等）。
     
   • 合同生效条件（如“双方签字盖章后生效”）。
     
   • 合同份数（如“一式四份，双方各执两份”）。
     

示例条款（节选）：

第三条 房屋交付
3.1 卖方应于XX年XX月XX日前将房屋交付买方，交付时房屋应保持现状，并附清单列明附属物品（详见附件一）。
3.2 卖方需结清交付前的物业费、水电费等费用，并提供缴费凭证。

第五条 违约责任
5.1 若卖方拒绝出售房屋或逾期过户超过15日，买方有权解除合同，卖方需双倍返还定金并赔偿中介费损失。
5.2 若买方逾期付款超过10日，卖方有权解除合同并没收定金，同时要求买方支付总房款20%的违约金。

注意事项：

1. 协议需双方签字并按手印，建议由第三方见证（如公证处或律师）。
   
2. 签订前务必核实房屋产权状况（如是否存在共有权人、抵押、查封等），可通过不动产登记中心查询。
   
3. 若房屋为夫妻共有财产，需配偶签署《同意出售声明》，否则可能因无权处分导致合同无效。
   

如有具体条款需要调整或补充，可直接向我咨询。