转租时需要签订转租合同，且必须得到原出租人的同意，否则转租行为可能无效。以下是对这一问题的详细分析：

一、法律规定及意义

• 法律规定：根据《中华人民共和国民法典》第七百一十六条，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

• 签订意义：转租合同的签订对于明确转租双方（即转租人和次承租人）的权利和义务至关重要。它能够有效避免转租过程中的纠纷，如租金支付、房屋使用、维修责任等。合同中应详细列明租赁期限、租金及其支付方式、租赁物的用途、维修责任等关键条款。

二、转租的不同情况分析

1. 经出租人同意的转租

   • 合法性：此情况下的转租行为合法有效。
   • 合同签订：转租人与次承租人应签订书面转租合同，确保双方权益。合同中应包含但不限于租赁期限、租金及支付方式、房屋用途、维修责任等条款。例如，若小张经小王同意将房屋转租给小李，双方应签订转租合同，明确租金为每月1500元，按季度支付，租赁期限为一年等。

2. 未经出租人同意的转租

   • 法律风险：此情况下的转租行为在法律上是无效的。即使转租人与次承租人签订了转租合同，出租人仍有权解除与原承租人的租赁合同，导致转租合同无法履行。
   • 建议：不建议在此情况下签订合同，因为次承租人可能会因此遭受损失，且无法得到法律保护。

三、转租合同的要点与注意事项

• 合同内容：转租合同应详细、明确，包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付方式等条款。
• 原出租人同意：转租前必须征得原出租人的书面同意，否则转租合同可能无效。这是合法转租的前提条件。
• 租赁期限：转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期，这是确保转租合法有效的关键。
• 维修与保养责任：划分好维修和保养的责任，明确哪方负责哪些维修事项，以避免未来出现推诿扯皮的情况。
• 其他约定事项：如是否允许养宠物、是否允许进行商业活动等特殊约定，应在合同中明确体现，以满足双方的特定需求。

四、实际案例与风险提示

在实际操作中，因转租引发的纠纷屡见不鲜。例如，某租客未经房东同意将房屋转租给第三方，后因第三方拖欠租金导致房东解除与原租客的合同，原租客因此遭受经济损失。这一案例警示我们，转租前必须取得房东的书面同意，并签订详细的转租合同以明确双方权利义务。

总结来说，转租时签订合同是保护双方权益的必要措施。在签订合同前，务必确保已获得原出租人的书面同意，并仔细审查合同条款以确保内容清晰、明确且符合法律法规的要求。如果你在转租过程中遇到任何法律问题或需要进一步的法律建议，可以直接向我咨询。