在中国，土地买卖的合法性主要取决于对土地使用权而非所有权的流转，且必须严格遵守相关法律法规。以下是对土地买卖如何做到正规合法的详细解答：

一、明确土地性质与权属

1. 土地性质：

   • 我国的土地分为国有土地和集体土地。国有土地的使用权可以通过出让、转让等方式进行流转；集体土地的使用权流转则受到一定限制，通常只能在本集体经济组织内部成员之间进行，且需符合相关法律法规和政策规定。
   • 例如，农村宅基地属于集体土地，其使用权流转有严格限制，一般只能由本村集体经济组织成员申请使用，非本村成员不得购买。

2. 土地权属：

   • 在进行土地交易前，必须核实土地的权属情况，确保土地来源合法，不存在权属纠纷。
   • 可以通过查询土地登记资料、向当地国土资源部门咨询等方式进行核实。例如，在购买一块工业用地时，要查看该地块是否有合法的土地出让合同、是否办理了土地使用权登记等。

二、符合规划用途与政策要求

1. 遵循土地利用总体规划：

   • 土地的使用必须符合当地的土地利用总体规划和城市规划。不同类型的土地有特定的用途管制，如商业用地用于商业经营活动，住宅用地用于建设住宅等。
   • 擅自改变土地用途可能会面临法律制裁。例如，不能将农业用地未经批准就改为建设用地用于房地产开发。

2. 遵守相关政策法规：

   • 关注国家和地方出台的土地政策，了解土地交易的最新规定和要求。
   • 例如，一些地区对工业用地的转让可能有特殊的产业政策要求，或者对保障性住房用地的转让有特殊的限制条件。

三、办理合法审批与登记手续

1. 履行审批程序：

   • 根据土地的性质和交易类型，可能需要经过相关部门的审批。例如，涉及农用地转用的，需要办理农用地转用审批手续；涉及国有土地使用权出让的，需要经过招标、拍卖、挂牌等法定程序。
   • 未经批准擅自进行土地交易的，将被认定为非法行为。

2. 办理土地使用权变更登记：

   • 土地交易完成后，双方应及时到当地国土资源部门办理土地使用权变更登记手续。
   • 只有办理了变更登记，土地使用权的转移才具有法律效力。例如，在二手房交易中，除了办理房屋产权过户手续外，还需要办理土地使用权的变更登记。

四、农村土地使用权的特殊流转规定

对于农村土地，特别是宅基地和土地承包经营权，其流转有更为严格的规定：

1. 宅基地使用权流转：

   • 转让人需拥有二处以上的农村住房（含宅基地）。
   • 转让双方必须是同一集体经济组织的成员，且受让人符合宅基地申请条件。
   • 转让行为必须征得集体经济组织同意，并办理相关变更登记手续。

2. 土地承包经营权流转：

   • 流转方式包括转包、出租、互换、转让、入股等。
   • 流转双方需签订书面合同，明确双方的权利和义务、流转价款及支付方式等。
   • 采取转让方式的，应经发包方同意；其他方式应报发包方备案。

五、签订规范合同并保留凭证

1. 签订书面合同：

   • 土地交易应签订书面的土地使用权转让合同，明确双方的权利和义务，包括土地的位置、面积、用途、价格、付款方式、交付时间等内容。
   • 合同内容应符合法律法规的规定，避免出现无效条款或歧义。

2. 保留交易凭证：

   • 交易过程中，要注意保留相关的凭证和文件，如付款凭证、合同文本、审批文件等。
   • 这些凭证在发生纠纷时可以作为证据，维护自己的合法权益。

六、遵守相关法律法规和政策，注意税费缴纳

1. 遵守法律法规和政策：

   • 必须严格遵守国家关于土地管理的法律法规和政策规定。
   • 避免违反土地利用总体规划、耕地保护政策等限制性规定。

2. 注意税费缴纳：

   • 土地使用权转让可能涉及契税、印花税等税费的缴纳。
   • 双方应根据当地税务部门的规定及时足额缴纳相关税费。

综上所述，土地买卖的合法性取决于对土地使用权的合法流转，且必须严格遵守相关法律法规和政策规定。在进行土地交易时，建议咨询专业律师或相关机构，以确保交易的合法性和有效性，避免产生法律风险和纠纷。