卖房子与中介签订的独家协议，在符合相关法律法规要求的情况下，是具有法律效力的，并受到法律保护。以下是对这一问题的详细分析：
一、独家协议具有法律效力的条件
主体合格：
- 房屋所有者（即卖方）必须是完全民事行为能力人，能够独立实施民事法律行为。
- 房产中介必须是依法登记注册、具备合法经营资质的机构或个人。
意思表示真实：
- 双方在签订协议时，必须出于真实的意愿，不存在欺诈、胁迫、重大误解等情形。这保证了协议的自愿性和公平性。
内容合法：
- 协议内容不得违反法律法规的强制性规定，不得损害国家利益、社会公共利益以及他人的合法权益。例如，服务费用需符合相关价格规定，不能恶意抬高或压低。
- 协议中关于独家代理的期限、权限、双方的权利义务等条款应明确、合理，避免显失公平。
形式合法：
- 虽然合同形式没有严格要求，但为了避免纠纷，实践中通常采用书面形式，并需要双方当事人签字、盖章或按手印，以表明对协议内容的认可。
二、独家协议可能不具有法律效力或效力受限的情况
违反相关规定：
- 如果房产中介没有相应的资质，却与委托人签订独家协议，该协议可能会被认定为无效。例如，某些地区要求房产中介必须取得特定许可证才能从事独家代理业务。
存在显失公平条款：
- 若协议中的条款明显偏向一方，对另一方极不公平，且这种不公平并非基于合理的商业考虑，受损害方有权请求法院或仲裁机构变更或撤销该协议。例如，过高的服务费用与提供的服务严重不匹配。
存在恶意串通：
- 如果房产中介与第三方恶意串通，损害委托人的利益，该独家协议也可能会被认定为无效。例如，房产中介与其他买家勾结，故意压低房屋价格以获取不正当利益。
三、签订及履行独家协议的注意事项
明确双方权利义务：
- 在独家协议中，应清晰界定出卖人和中介的权利义务。中介有义务积极推广房屋、寻找合适买家；出卖人则要保证提供的房屋信息真实准确，并在独家期限内不得委托其他中介。
独家期限合理性：
- 独家期限的设置应合理，既不过长也不过短。过长的期限可能对出卖人不利，限制其选择其他销售渠道的机会；过短的期限则可能无法保证中介有足够时间完成房屋销售工作。
违约责任：
- 协议中应明确双方的违约责任。例如，若中介未能在独家期限内完成房屋销售，是否需要承担一定责任；若出卖人违反独家约定，委托其他中介，则应向原中介支付约定的违约金。
四、法律后果
- 如果独家协议有效，双方应严格按照协议约定履行义务。若一方违约，另一方有权要求违约方承担违约责任，包括赔偿损失等。
- 如果独家协议无效或部分无效，双方应根据实际情况协商解决纠纷。若协商不成，可依法向法院提起诉讼或申请仲裁。
总结来说，卖房子与中介签订的独家协议在符合相关法律法规要求的情况下是具有法律效力的，并受到法律保护。但双方在签订和履行协议时，应谨慎行事，确保协议的合法性和有效性。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。