针对抵押人年龄超过70岁且不还款的情况，核心处理方式需结合法律程序、抵押物处置及特殊群体保护规则综合推进，具体分以下步骤说明：

1. 优先通过协商或调解解决，降低执行成本

• 法律依据：根据《民法典》第4百一十条，抵押权人可与抵押人协商以抵押财产折价或拍卖、变卖优先受偿。若抵押人年龄大但具备一定还款能力（如养老金、子女资助），可尝试协商分期还款、延长还款期限或减免部分利息，避免直接启动法律程序增加成本。
• 操作建议：书面记录协商过程（如还款计划书），要求抵押人签字确认；若抵押人无完全民事行为能力（如患老年痴呆），需其法定代理人参与协商。

2. 启动法律程序：诉讼+执行

• 诉讼阶段：
  • 起诉条件：需证明借款合同、抵押合同合法有效，且抵押人未履行还款义务（如逾期记录、催款通知等证据）。
  • 特殊规则：若抵押人年龄超过70岁，法院可能优先调解；若抵押人无收入来源，可同时起诉其子女（如有共同还款承诺或财产混同情形）。
• 执行阶段：
  • 抵押物处置：法院判决后，可申请拍卖/变卖抵押物（如房产、车辆），优先受偿。若抵押物为唯一住房，需预留5-8年租金（根据当地标准）保障抵押人基本生活。
  • 执行限制：若抵押人无其他财产且收入仅够维持基本生活，法院可能裁定“终结本次执行”，待其有财产时再恢复执行。

3. 关注抵押人特殊身份，规避法律风险

• 无/限制民事行为能力：若抵押人因疾病无法独立处理事务，需先通过特别程序确认其监护人，由监护人代为处理债务问题。
• 继承风险：若抵押人去世，债务不因死亡消灭，但需在其遗产范围内清偿。若继承人放弃继承，则无需承担还款责任，此时需及时变更执行对象为遗产管理人。

4. 风险防范建议

• 贷前审查：未来签订抵押合同时，要求抵押人提供子女共同担保或购买信用保险，分散风险。
• 定期跟进：对高龄抵押人，建议每半年核查其财产状况（如房产是否过户、银行账户变动），防止财产转移。

总结：处理此类案件需兼顾法律程序与人文关怀，优先通过协商降低执行难度；若必须诉讼，需充分准备证据并关注抵押人特殊身份；执行阶段需合理处置抵押物，同时预留基本生活保障。如有具体证据或合同条款需要分析，可进一步向我提供细节，我会协助制定更精准的方案。