小区土地并不属于业主所有，业主享有的是房屋所有权及与之配套的土地使用权，而非土地所有权。土地所有权始终归属于国家或集体。以下是对这一问题的详细分析：

一、小区土地所有权的基本归属

在我国，土地所有权有明确的归属规定。城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地则主要属于集体所有。这意味着，无论小区位于城市还是农村，其土地所有权都不属于业主，而是归属于国家或集体。

二、业主享有的土地使用权

虽然业主不拥有土地所有权，但在购买房屋后，业主会获得与房屋相配套的土地使用权。这种土地使用权是有期限的，通常与房屋的产权年限相一致，如70年产权等。业主在土地使用权期限内，有权使用该土地，但不得违反法律法规和土地使用权出让合同的规定。

三、小区内不同区域的土地使用权归属

1. 建筑区划内的建设用地使用权：

   • 原则上是随着房屋的销售，分摊到各个业主。业主购买房屋后，对其建筑物专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分（包括建筑区划内的土地，除特殊情况外）享有共有和共同管理的权利。
   • 法律依据：根据《中华人民共和国民法典》第二百七十四条，建筑区划内的道路（属于城镇公共道路的除外）、绿地（属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外）以及其他公共场所、公用设施和物业服务用房，均属于业主共有。

2. 地下停车位占用的土地使用权：

   • 若地下停车位经过规划审批且开发商取得了相应产权，出售给业主后，该停车位所占土地的使用权随停车位的转让而转移给业主。但需注意，小区整体土地使用权仍需遵循共有原则。
   • 若地下停车位是占用小区内业主共有的道路或其他场地增设的，则该停车位所涉及土地的使用权归全体业主共有，开发商无权单独出售。

3. 小区配套商业等特殊区域的土地使用权：

   • 小区内配套的商业建筑、会所等设施的土地使用权归属需根据具体情况判断。若设施的建设规划明确其性质和产权归属（如会所产权归开发商），则其占用土地的使用权在一定期限内可能归开发商；若规划中确定为业主共有配套设施，则土地使用权归业主共有。

四、业主的权利与义务

• 共同管理权：业主有权对公共区域的使用、维护和管理发表意见并参与决策。
• 费用分摊义务：公共区域的维修、保养等费用需由全体业主按约定比例分担。
• 禁止侵占行为：任何个人不得擅自占用或改变公共区域用途，否则可能构成侵权。

五、特殊情况说明

虽然一般情况下小区土地使用权归业主共有，但也存在特殊情形。例如，某些小区土地可能基于政府规划、土地出让合同等法律文件的规定，被明确划定为特定用途（如市政公用设施用地），这部分土地不归业主共有。此外，若开发商与业主在房屋买卖合同或其他相关协议中明确约定了某些土地的归属，且该约定不违反法律法规的强制性规定，则这些土地可能不属于全体业主共有。

总结与建议：

小区土地并不属于业主所有，业主享有的是房屋所有权及与之配套的土地使用权。在实际操作中，应根据具体情况判断土地使用权的归属，并遵循相关法律法规的规定。若业主对小区土地使用权归属有疑问或争议，建议直接向我咨询，以便根据具体情况提供专业的法律意见和解决方案。