在面临诉讼保全前房产已有抵押的情况时，确实需要综合考虑法律程序与各方权益，以确保操作既合法又有效。以下是我为您详细梳理的应对步骤和建议：
一、明确保全目的与必要性
首先，您需要明确诉讼保全的目的，这通常是为了确保未来判决的顺利执行，或者防止因对方行为（如转移、隐匿财产）导致判决难以执行。在申请保全前，务必充分证明保全的必要性，比如提供对方可能转移财产的证据或风险评估。
二、深入了解房产抵押详情
查询抵押信息：您需要向当地的房产管理部门查询该房产的详细抵押信息，包括抵押权人是谁、抵押金额多少、抵押期限多长等，并获取相关文件的副本作为证据。
与抵押债权人沟通：了解抵押债权人的债权状况，比如债权是否已经到期、抵押权人是否有实现抵押权的计划等。这些信息对于您后续制定保全策略至关重要。
三、正式申请房产保全
提交保全申请：向法院提交保全申请时，必须明确指出房产存在抵押情况，并提供之前查询到的抵押信息和相关证据。法院会审查您的申请，并考虑房产的抵押状况后作出裁定。
提供担保：按照法院的要求，您需要提供有效的担保，这可以是现金、房产、担保公司出具的保函等。提供担保是法院批准保全申请的重要前提，也是对您申请行为的一种法律约束。
四、尊重并处理抵押权的优先性
理解抵押权优先：抵押权是一种优先受偿权，这意味着在房产被抵押的情况下，抵押权人在实现抵押权前可能无法完全控制或处置该房产。您需要尊重这一法律原则，并在保全措施中予以体现。
与抵押权人协商：在申请保全时，您可以尝试与抵押权人协商，看是否能够取得其同意或达成某种共识，以确保您的保全行为不会损害其合法权益。
明确保全不影响抵押权：在保全措施中，您需要明确注明该保全行为不影响抵押权的行使和实现，这是保护抵押权人权益的重要法律手段。
五、关注后续处理与价款分配
参与剩余价款分配：如果房产最终被拍卖或变卖用于清偿债务，那么在实现抵押权后，如果有剩余价款，您作为申请保全的债权人是有权参与分配的。
持续沟通协商：在整个过程中，与抵押债权人保持积极的沟通是非常重要的。您可以共同探讨解决方案，推动债务的清偿，并就价款的分配达成共识。
六、寻求专业法律咨询
如果您对具体的法律程序和操作不熟悉，或者面临的情况比较复杂，我建议您咨询专业的律师或法律顾问。他们可以根据您的具体情况和需求，提供更详细、更专业的指导和帮助，确保您的权益得到最大程度的保护。
综上所述，起诉保全有抵押的房产需要您全面了解抵押情况，严格遵循法律程序，积极与相关方沟通协商，并注重保护抵押权人的合法权益。通过专业咨询与指导，您可以更有效地维护自身的合法权益。