签订了租赁合同后房屋若发生买卖，租赁合同依然有效，且承租人享有优先购买权，新房东需继续履行原租赁合同。以下是详细分析：

1. “买卖不破租赁”原则：

   • 根据《民法典》第七百二十五条，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。这意味着，即使房屋在租赁期间被出售，原租赁合同仍然对新房东具有约束力，新房东需继续履行原租赁合同中的义务，如提供房屋供承租人使用、维护房屋等。

2. 承租人的优先购买权：

   • 根据《民法典》第七百二十六条，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。这一规定旨在保护承租人的利益，防止出租人随意出售房屋而损害承租人的权益。如果出租人未通知承租人或者侵犯了承租人的优先购买权，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。

3. 新房东的权利与义务：

   • 新房东在购买房屋后，成为租赁合同的新出租人，享有原出租人在租赁合同中的权利，如收取租金等。同时，新房东也需承担原出租人在租赁合同中的义务，如保证房屋的正常使用、维修房屋等。如果新房东违反租赁合同，承租人可以依据租赁合同向新房东主张权利。

4. 实际操作中的注意事项：

   • 在房屋买卖过程中，出租人应确保通知承租人，并尊重承租人的优先购买权。如果承租人放弃优先购买权，出租人可以与第三方签订房屋买卖合同。
   • 新房东在购买房屋后，应与承租人重新确认租赁合同的条款，确保双方对租赁期限、租金、维修责任等事项有明确的了解。
   • 如果租赁合同中有关于房屋买卖的特别约定，如出租人提前解除合同的条件、承租人放弃优先购买权的后果等，双方应严格按照约定履行。

建议：在签订租赁合同时，双方可以明确约定房屋买卖时的相关条款，以减少未来可能出现的纠纷。如果在实际操作中遇到问题，可以直接向我咨询，我会根据具体情况提供详细的法律建议。