在以下几种情况下，业主有权不交或少交物业费：

1. 物业服务企业未履行合同义务：

   • 法律依据：根据《物业管理条例》及相关法律法规，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。如果物业服务企业未能履行合同约定的服务内容或服务质量不达标，业主有权要求其整改，并在整改期间或整改后仍未达到合同标准的情况下，拒绝支付或减少支付物业费。
   • 具体情形：例如，小区卫生环境差、绿化维护不到位、公共设施损坏未及时维修等，均属于物业服务企业未履行合同义务的情形。

2. 物业服务合同无效或已解除：

   • 法律依据：如果物业服务合同因违反法律法规、欺诈、胁迫等原因被认定为无效，或者合同双方已协商一致解除合同，那么业主在合同无效或解除后，无需继续支付物业费。
   • 具体情形：例如，物业服务合同签订时存在重大误解、显失公平等情形，业主可以请求法院或仲裁机构确认合同无效；或者合同双方通过协商，达成一致意见解除合同。

3. 房屋存在质量问题且未得到修复：

   • 法律依据：虽然房屋质量问题通常不属于物业服务企业的直接责任范围，但如果房屋存在质量问题且影响业主正常居住使用，且开发商或相关责任方未及时修复，业主可以以此为由拒绝支付物业费（但需注意，这通常需要业主先向开发商或相关责任方主张权利，并在无法得到解决的情况下，再考虑与物业服务企业协商或采取其他法律手段）。不过，更常见的做法是，业主在支付物业费的同时，要求物业服务企业协助向开发商或相关责任方追责。但严格来说，这并不构成业主直接不交物业费的法定理由，除非物业服务合同中有特别约定。然而，在实务中，若房屋质量问题严重且长期得不到解决，业主与物业服务企业之间可能通过协商达成暂缓支付或部分支付物业费的协议。
   • 特别说明：此情形下业主不交物业费的权利并非绝对，需根据具体情况和合同约定来判断。更稳妥的做法是，业主先通过法律途径解决房屋质量问题，再与物业服务企业协商物业费支付问题。

4. 业主未实际居住或使用房屋：

   • 法律依据：一般情况下，业主未实际居住或使用房屋，并不构成其不交物业费的法定理由。因为物业服务企业提供的服务是针对整个小区的公共区域和公共设施，而非针对单个业主的房屋内部。但是，如果物业服务合同中有特别约定，如“业主未实际居住或使用房屋的，可以减免部分物业费”，则业主可以依据合同约定主张减免。
   • 实务操作：在实务中，部分物业服务企业会出于人性化考虑，对长期未实际居住或使用房屋的业主给予一定的物业费减免优惠。但这并非法定权利，而是需要双方协商确定。

5. 物业服务企业擅自提高收费标准：

   • 法律依据：物业服务企业不得擅自提高物业费收费标准。如果物业服务企业未经业主大会或业主委员会同意，擅自提高收费标准，业主有权拒绝支付超出原合同约定的部分。
   • 维权途径：业主可以通过与物业服务企业协商、向业主大会或业主委员会反映、向相关部门投诉或提起诉讼等方式来维护自己的合法权益。

建议：

• 在遇到物业服务纠纷时，业主应首先与物业服务企业进行沟通协商，尝试通过友好方式解决问题。
• 如果协商无果，业主可以收集相关证据（如照片、视频、合同等），向业主大会或业主委员会反映情况，并寻求其支持。
• 必要时，业主可以向当地房地产行政主管部门或相关机构投诉，或者通过法律途径（如诉讼、仲裁）来维护自己的合法权益。

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