结论前置：
- 对于房产等不动产抵押，必须办理抵押登记抵押权才生效。
- 抵押合同的生效与抵押权的设立是两个不同的法律概念，抵押合同自成立时生效，但抵押权需登记才设立。
详细分析：
一、房产抵押必须登记才生效
根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，以建筑物等特定财产设定抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。这意味着，对于房产等不动产的抵押，仅仅签订抵押合同是不够的，还必须到不动产登记机构办理抵押登记手续，抵押权才能在法律上正式成立。
举例说明：假设甲向乙借款，并以自己的房产作为抵押。甲和乙签订了房屋抵押合同，但未办理抵押登记。后来，甲无法偿还借款，乙虽然基于有效的抵押合同享有对甲的债权，但由于未办理抵押登记，乙并不享有对该房产的抵押权。因此，乙不能就该房产优先受偿，而只能与其他普通债权人按照债权比例受偿。
二、抵押合同的生效与抵押权的设立是两个不同的法律概念
抵押合同的生效：
- 抵押合同自双方依法订立时即生效，无需以办理抵押登记为前提。
- 抵押合同生效的条件包括双方当事人就抵押事项达成一致、意思表示真实，且合同内容不违反法律法规的强制性规定。
抵押权的设立：
- 抵押权的设立则可能依赖于抵押登记。对于房产等不动产，抵押权自登记时设立。
- 未办理抵押登记，虽然不影响抵押合同的效力，但债权人并不享有抵押权，因此无法就抵押物优先受偿。
实际应用中的指导意义：
- 在进行房产抵押时，务必牢记并遵守法律规定，及时到不动产登记机构办理抵押登记手续。这是确保抵押权有效设立、保障债权人权益的关键步骤。
- 同时，也要重视抵押合同的签订和履行。抵押合同是约束合同双方权利和义务的重要文件，即使未办理抵押登记，合同依然有效并对双方具有约束力。如果一方因未履行办理抵押登记的义务而导致对方权益受损，受损方可以依据有效的抵押合同来追究违约方的违约责任。
法律后果提示：
- 如果未办理抵押登记，债权人将无法就抵押物优先受偿，从而可能面临较大的债权实现风险。
- 如果抵押合同存在无效或可撤销的情形（如欺诈、胁迫等），则合同自始无效，双方均不受其约束。因此，在签订抵押合同时，务必确保合同内容合法、有效，并符合相关法律法规的规定。
综上所述，对于房产等不动产的抵押，必须办理抵押登记抵押权才生效。同时，也要明确区分抵押合同的生效与抵押权的设立这两个不同的法律概念。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。