自己民间签的卖房合同，在满足一定条件下是有效的，但也可能存在无效的情形。以下是对这一问题的详细分析：
合同有效的情形
合同主体适格：
- 签订合同的双方必须具备相应的民事行为能力。通常，年满18周岁且精神健康的成年人具备此能力。如果一方是无民事行为能力人或限制民事行为能力人，且未经法定代理人同意或追认，那么合同可能无效。例如，未成年人或精神病人未经法定代理人代理签订的合同，就可能因主体不适格而无效。
意思表示真实：
- 双方签订合同的意思表示必须是真实的，不存在欺诈、胁迫、重大误解等情形。卖家应如实告知房屋的真实状况，包括房屋的面积、结构、是否存在质量问题等，买家基于这些真实信息自愿购买。如果卖家故意隐瞒房屋存在严重质量问题或采用其他不正当手段诱使买家签订合同，买家有权请求撤销该合同。
不违反法律法规的强制性规定和公序良俗：
- 合同内容必须符合法律法规，不得违背公序良俗。买卖的房屋必须是合法建筑，具有合法的产权证明，且不得违反城市规划、土地管理等方面的强制性规定。例如，买卖违法建筑或已被依法查封、限制交易的房屋，合同就可能因违反法律法规而无效。
合同形式符合法律要求：
- 虽然法律没有强制要求房屋买卖合同必须采用书面形式，但为了避免纠纷和便于证据保存，实践中通常采用书面形式。书面合同可以明确双方的权利和义务，减少争议的发生。如果口头约定，一旦发生纠纷，可能难以证明双方的真实意思表示。
合同标的物明确且可交易：
- 合同中应明确描述房屋的具体位置、面积、结构等信息，并确保该房屋是可以合法交易的。如果房屋存在产权不清、共有财产未取得其他共有人同意、抵押房产未解除抵押等复杂情况，则需特别谨慎处理。例如，夫妻共有一套房屋，一方未经另一方同意擅自将房屋卖给他人，若另一方不追认，则合同可能被认定无效。
合同可能无效的情形
买卖主体不适格：
- 如前所述，无民事行为能力人签订的房屋买卖合同无效。此外，未经其他共有人同意，部分共有人擅自处分共有房屋的，该合同也可能无效。
标的物不合法：
- 买卖的房屋属于违法建筑或已被依法查封、限制交易的，该合同无效。因为这类房屋无法进行合法的交易，也无法办理相关的物权变更手续。
恶意串通损害他人利益：
- 买卖双方为了谋取不正当利益，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的房屋买卖合同无效。例如，为逃避债务而以明显低于市场价格转让房屋，损害债权人利益的合同就可能无效。
以合法形式掩盖非法目的：
- 双方通过签订房屋买卖合同的合法形式来掩盖非法的目的（如洗钱等），这种合同也是无效的。
实际操作建议
- 确保合同内容完整：在签订房屋买卖合同时，应确保合同内容完整、明确，包括房屋的基本信息、价格、付款方式、交付时间、违约责任等必要条款。
- 保留相关证据：在合同履行过程中，注意保留相关证据，如书面合同、付款凭证、交流记录等，以备不时之需。这些证据在发生纠纷时可以起到关键作用。
- 及时办理物权变更手续：虽然民间房屋买卖合同在双方签字后生效，但这并不意味着直接产生物权变动的法律效力。为保障交易安全，建议双方在签订合同后，尽快前往房屋登记机构办理相关的物权变更手续。
综上所述，自己民间签的卖房合同在满足一定条件下是有效的，但也可能存在无效的情形。在签订合同时，应确保合同主体适格、意思表示真实、不违反法律法规的强制性规定和公序良俗、合同形式符合法律要求以及合同标的物明确且可交易。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。