土地他项权利，是指在土地所有权和土地使用权之外，与土地有密切关联的一系列权利。这些权利依附于土地所有权或使用权而存在，是对其的一种限制或衍生。以下是对土地他项权利的详细阐述：
一、土地他项权利的特征
- 依附性：土地他项权利不能独立存在，必须依附于土地所有权或使用权。例如，在他人拥有使用权的土地上设定的抵押权，就是基于该土地使用权而产生的他项权利。
- 派生性：土地他项权利是从土地所有权和使用权中派生出来的。当土地所有者或使用者为了满足某种需求时，可以通过法律规定或合同约定等方式创设出各种他项权利，如土地租赁权。
- 期限性：土地他项权利通常都有明确的期限限制。一旦期限届满，权利即行消灭。例如，土地租赁权会按照租赁合同约定的租赁期限存续，期满后若不续租则租赁权终止。
二、土地他项权利的常见类型及解析
地役权
- 定义：地役权是按照合同约定利用他人的不动产（供役地），以提高自己不动产（需役地）效益的权利。
- 举例：甲为了能在自己的土地上眺望远处的风景，与相邻的乙约定，甲向乙支付费用，乙不得在供役地上建造高层建筑以免影响甲的眺望；或者甲工厂想开西门，借用乙工厂的道路通行，双方达成书面协议，设立通行地役权。
- 法律要点：地役权的设立通常需要通过合同形式，并可能涉及费用的支付。
地上权
- 定义：地上权是在他人土地上设定使用土地的权利，通常表现为建造建筑物、工作物或种植竹木等。
- 举例：甲公司从乙村取得集体土地使用权用于建设厂房，即拥有在该土地上的地上权。
- 法律要点：地上权的设立基于合法的土地使用合同，权利人可在土地上进行符合规定的建设或种植活动。
土地抵押权
- 定义：土地抵押权是土地使用权人在不转移土地占有的情况下，将土地使用权作为债权的担保；当债务人不履行债务时，债权人有权依法处分该土地使用权并由处分所得的价款优先受偿。
- 举例：甲企业向银行贷款，以其拥有的国有土地使用权作为抵押，若到期不能偿还贷款，银行有权处置该土地使用权以优先受偿。
- 法律要点：土地抵押权的设立需要办理抵押登记，以确保权利的合法性和有效性。
土地租赁权（承租权）
- 定义：土地承租权是承租人按期向土地使用权人支付租金，从而取得的一定期限内对土地使用、收益的权利。
- 举例：某企业租赁国有土地用于物流仓储，按租赁合同支付租金，获得该土地的承租权。
- 法律要点：租赁权的设立需要签订租赁合同，明确租赁期限、租金等条款，并确保合同的合法性。
空中权和地下权
- 定义：空中权是指在他人土地之上的一定空间范围内使用土地的权利；地下权则是指在他人土地之下的一定空间范围内使用土地的权利。
- 举例：在城市建设中，开发商经批准在某地块的地下建设停车场（地下权），或者在高楼顶部设置广告牌（空中权）。
- 法律要点：空中权和地下权的行使通常需要经过相关部门的批准，并可能需要支付相应的对价。
耕作权
- 定义：耕作权是指在他人土地上进行种植并获取收获物的权利，通常是因历史原因或特殊情况形成的。
- 举例：某国营农场的部分土地长期未开发利用，周边村民在这些土地上进行耕种，经过一定程序后获得耕作权。
- 法律要点：耕作权的取得和行使需要遵守相关法律法规的规定，并可能涉及与土地所有权人或使用权人的协商和补偿问题。
土地借用权
- 定义：土地借用权是指无偿利用他人土地的权利，通常用于铺设电缆、水管等公共设施。
- 举例：在他人土地上铺设电缆以供电或通信使用。
- 法律要点：土地借用权的行使需要得到土地所有权人或使用权人的同意，并应确保不影响其正常使用和权益。
三、土地他项权利人的权利
抵押权人的权利
- 优先受偿权：在债务人无法偿还债务时，抵押权人有权依法以抵押的土地使用权折价或以拍卖、变卖该土地使用权的价款优先受偿。
- 对抵押物的保全权：在抵押期间，若抵押物（即土地使用权）的价值受到损害或有减少的可能，抵押权人有权要求抵押人停止侵害行为，并采取措施恢复抵押物的价值，或者提供与减少价值相当的担保。
- 处分抵押权的权利：抵押权人可以在法律允许的范围内自由处分其抵押权，如将抵押权转让给他人。但需注意，这种转让通常需遵循一定的法律程序和条件。
- 物权请求权：当抵押权受到妨害或有妨害之虞时，抵押权人可以行使物权请求权，包括请求返还原物、排除妨害、消除危险等。
地役权人的权利
- 使用供役地的权利：地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产（即供役地），以提高自己的不动产（即需役地）的效益。
- 为必要附随行为与设置的权利：为实现地役权的目的，地役权人有权在供役地上进行必要的附随行为和设置。但需注意，这些行为和设置不得损害供役地所有人的合法权益。
- 基于地役权的物上请求权：当地役权受到妨害或有妨害之虞时，地役权人可以行使物上请求权，保护自己的合法权益。
共同享有的权利
- 查阅权：土地他项权利人有权查阅与自身权利相关的土地登记资料，了解土地的使用情况、权属状况等信息。
- 监督权：对于涉及自身权利的土地使用行为，土地他项权利人有权进行监督，确保土地使用符合法律法规和合同约定。
- 获得赔偿的权利：如果因土地所有权人或使用权人的行为导致土地他项权利人的权利受到损害，权利人有权要求责任人给予相应的赔偿。
在实际应用中，土地他项权利涉及复杂的法律关系和权益平衡。如果您在土地他项权利方面遇到任何问题或困惑，可以直接向我咨询，我会根据您的具体情况提供详细的法律解答和建议。