房屋买卖合同纠纷并不都属于专属管辖，而是需要根据房屋的性质以及当事人的约定来确定管辖法院。以下是对这一问题的详细分析：
一、专属管辖的适用范围
专属管辖是指法律明确规定某些特殊类型的案件只能由特定的人民法院管辖，其他法院无管辖权，且当事人不得通过协议改变这一管辖规定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，专属管辖主要包括以下几种情况：
- 因不动产纠纷提起的诉讼：由不动产所在地人民法院管辖。但这里的不动产纠纷主要指的是因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。
- 因港口作业中发生纠纷提起的诉讼：由港口所在地人民法院管辖。
- 因继承遗产纠纷提起的诉讼：由被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地人民法院管辖。
二、房屋买卖合同纠纷的管辖确定
政策性房屋买卖合同纠纷：
- 适用专属管辖：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二十八条第二款的规定，政策性房屋买卖合同纠纷（如经济适用房、廉租房、公租房等具有政策保障性质的房屋买卖合同纠纷）按照不动产纠纷确定管辖，即由不动产所在地人民法院管辖。
- 适用原因：这类房屋的买卖涉及国家政策的实施和公共利益，因此法律规定适用专属管辖，以便法院对案件进行审理、调查和执行，统一裁判尺度。
普通商品房买卖合同纠纷：
- 不必然适用专属管辖：普通商品房买卖合同纠纷并不当然适用专属管辖，而是遵循合同纠纷的一般管辖原则。
- 协议管辖：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十五条的规定，当事人可以协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖。但此协议不得违反级别管辖和专属管辖的规定。在商品房买卖合同中，双方可以依法约定管辖法院，该约定应优先于一般管辖原则适用。
- 没有协议管辖的情况：若当事人没有协议管辖，则由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。如果合同中没有明确约定履行地点，根据相关法律规定，可以视为合同履行地为房屋所在地，因此原告可以选择在被告住所地或者房屋所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院提起诉讼。
三、实际应用中的注意事项
- 明确约定管辖条款：在签订房屋买卖合同时，建议双方明确约定管辖条款，以避免未来发生纠纷时因管辖问题产生不必要的争议和延误。
- 注意区分房屋性质：在处理房屋买卖合同纠纷时，要注意区分房屋的性质（政策性房屋还是普通商品房），以确定适用的管辖原则。
- 及时咨询专业律师：如果遇到复杂的房屋买卖合同纠纷管辖问题，建议及时咨询专业律师，以便得到更准确、更全面的法律建议。
总结来说，房屋买卖合同纠纷的管辖问题需根据具体情况而定。对于政策性房屋买卖合同纠纷，适用专属管辖；而对于普通商品房买卖合同纠纷，则不必然适用专属管辖，当事人可以通过协议选择管辖法院；若没有协议，则由被告住所地或合同履行地法院管辖。在实际操作中，应根据案件的具体情况和相关法律规定来确定具体的管辖法院。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。