将无财产所有权只享有居住权的房产变卖签订的房屋买卖合同，其效力需分情况讨论：

1. 若居住权人未经房屋所有权人同意，擅自变卖房产并签订买卖合同：

   • 合同效力：此类合同通常无效。因为居住权人并不享有房屋的所有权，其无权处分房屋。根据《民法典》的相关规定，无处分权的人处分他人财产，未经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同无效。
   • 法律后果：居住权人可能需承担因合同无效而给买受人造成的损失赔偿责任，同时可能面临房屋所有权人的追责。

2. 若居住权人经房屋所有权人同意或授权，变卖房产并签订买卖合同：

   • 合同效力：在此情况下，居住权人的行为可视为房屋所有权人的代理行为或得到了房屋所有权人的追认，因此签订的房屋买卖合同有效。
   • 法律后果：合同双方应按照合同约定履行各自义务，买受人取得房屋所有权，居住权人（或房屋所有权人）获得相应的房款。

3. 特殊情况：买受人善意取得：

   • 合同效力：如果买受人在购买时并不知道居住权人无处分权，且支付了合理对价，并已经办理了房屋过户登记手续，那么根据善意取得制度，买受人可以取得房屋所有权，此时房屋买卖合同有效。
   • 法律后果：原房屋所有权人可能无法追回房屋，但可以向居住权人主张损害赔偿。

法律建议：

• 对于居住权人而言，应明确自己的权利范围，不得擅自处分房屋。若需变卖房产，应事先征得房屋所有权人的同意或授权。
• 对于买受人而言，在购买房产前应进行充分的尽职调查，了解房屋的权属状况、是否存在居住权等限制情况，以避免因购买无处分权的房产而遭受损失。
• 若发生纠纷，建议及时咨询专业律师，通过法律途径维护自己的合法权益。

可能涉及的法律条款：

• 《民法典》第二百一十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
• 《民法典》第三百一十一条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。

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