物业投标时串标围标属于违法行为，应当依法严肃处理，具体处理方式如下：

1. 法律定性及后果
   根据《招标投标法》第五十三条，串标围标行为可能面临行政处罚，包括：

   • 中标无效：已中标的，中标结果无效；
     
   • 罚款：对单位处中标项目金额5‰-10‰的罚款，对个人处单位罚款数额5%-10%的罚款；
     
   • 没收违法所得：若通过违法行为获利，需依法没收；
     
   • 情节严重者：可能被吊销营业执照，或追究刑事责任（如构成串通投标罪，可处三年以下有期徒刑或拘役，并处或单处罚金）。

2. 处理流程

   • 发现线索：通过招标人、其他投标人举报，或监管部门（如住建部门、公共资源交易中心）主动核查发现；
     
   • 调查取证：监管部门会调取投标文件、报价记录、沟通记录等证据，必要时可要求相关人员配合调查；
     
   • 行政处罚：确认违法后，依法作出处罚决定，并公示处罚结果；
     
   • 刑事追责：若涉嫌犯罪，移送公安机关立案侦查，最终由法院审判。

3. 各方责任

   • 投标人：直接参与串标围标的单位或个人需承担主要法律责任；
     
   • 招标人：若与投标人串通，同样需受处罚，且可能影响项目后续推进；
     
   • 中介机构：如招标代理机构协助串标，也会被追责。

4. 预防与应对建议

   • 招标人：
     
     • 完善招标文件，设置防围标条款（如要求投标人提供过往业绩、资质证明等）；
       
     • 加强投标过程监督，利用电子招标平台记录操作痕迹；
       
     • 发现异常后及时举报，并配合调查。
       
   • 投标人：
     
     • 严格遵守法律法规，避免与竞争对手私下接触；
       
     • 若发现他人串标，可向招标人或监管部门匿名举报；
       
     • 保留自身合规投标的证据（如独立制作投标文件、报价依据等）。
       

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