针对您提出的“有预售合同但房地产已经注销怎么办”的问题，这确实是一个涉及法律程序和多方权益的复杂情况。以下是我为您提供的详细解答：

首先，我们需要明确的是，房地产的注销可能意味着开发商已经失去了对该房产的合法处置权，或者该房产项目已经不存在。在这种情况下，您持有的预售合同可能无法直接履行。但别担心，您仍然有一些法律途径可以尝试来维护自己的权益。

一、了解注销原因

1. 查询注销详情：您需要首先了解房地产注销的具体原因，比如是因为开发商破产、项目违规被叫停，还是其他原因。这可以通过向当地的房地产管理部门、工商部门或法院等机构查询得知。

2. 评估影响：根据注销原因，评估这对您的预售合同产生的影响。比如，如果是因为开发商破产，那么您可能需要考虑作为债权人参与破产清算程序。

二、与开发商协商

1. 主动沟通：尽管房地产已经注销，但您仍应尝试与开发商（或其破产管理人、清算组等）取得联系，说明您的情况和诉求。

2. 协商解决方案：双方可以就合同撤销、退款、赔偿等事宜进行协商。如果能够达成一致意见，建议签订书面的解除协议或赔偿协议，以明确双方的权利和义务。

三、申请调解或仲裁/诉讼

1. 申请调解：如果与开发商协商无果，您可以向当地的房地产管理部门、消费者协会等相关部门申请调解。这些部门会根据具体情况，组织双方进行沟通和协商，促使双方达成和解。

2. 申请仲裁或提起诉讼：

   • 仲裁：如果预售合同中约定了仲裁条款，您可以向约定的仲裁委员会提交仲裁申请书和相关证据材料，申请仲裁解决争议。
   • 诉讼：如果合同中没有约定仲裁，或者您不愿意选择仲裁，您可以向法院提起诉讼。在诉讼过程中，您需要准备充分的证据材料，如预售合同、付款凭证、沟通记录、房地产注销证明等，以证明自己的主张。

四、特别注意事项

1. 保留证据：在整个过程中，您务必保留好所有与预售合同、房地产注销相关的证据材料，以便在需要时提供证明。

2. 关注时效：根据法律规定，某些权益的行使可能受到时效的限制。因此，您需要关注相关法律规定的时效期间，及时行使自己的权利。

3. 寻求专业帮助：由于这种情况涉及复杂的法律程序和多方权益，建议您在必要时寻求专业律师的帮助，以确保自己的权益得到充分维护。

综上所述，尽管房地产已经注销，但您仍然有一些法律途径可以尝试来维护自己的权益。希望这些建议能对您有所帮助。如果您还有其他问题或需要进一步的帮助，请随时告诉我。