关于农房买卖协议是否成立的问题，需结合具体案情和法律规定综合判断，以下从不同角度分析：

1. 协议成立的基本条件
   根据《民法典》第四百六十四条，合同成立需满足“双方意思表示一致”的核心要件。农房买卖协议若具备以下要素，通常可认定成立：

   • 双方主体适格（如出卖人系房屋所有权人，买受人具有购房资格）；
     
   • 协议内容明确（包括房屋位置、面积、价款、交付时间等核心条款）；
     
   • 双方签字或盖章确认（实践中口头协议需其他证据佐证）。
     例外：若协议存在重大误解、欺诈、胁迫等情形，可能影响成立效力，但需通过诉讼或仲裁确认。

2. 农房买卖的特殊性
   农房买卖需额外满足以下条件，否则协议可能因违反强制性规定而无效：

   • 宅基地使用权限制：根据《土地管理法》第六十二条，宅基地使用权仅限本集体经济组织成员内部流转。若买受人为非集体成员（如城镇居民），协议可能因违反“效力性强制性规定”被认定无效。
     
   • 审批手续：部分地区要求农房买卖需经村委会或乡镇政府审批，未履行审批程序的协议可能面临效力争议。
     案例参考：最高法指导性案例中，若农房买卖协议未违反上述规定，且双方意思表示真实，通常认定协议成立并有效；反之则可能无效。

3. 协议成立与生效的区别

   • 成立：侧重于形式要件（如签字、条款完整），是协议存在的法律事实。
     
   • 生效：需满足实质要件（如合法性、审批通过），未生效的协议可能被撤销或确认无效。
     举例：若农房买卖协议因买受人非集体成员而无效，协议虽成立，但自始不产生法律效力。

4. 实务建议

   • 签约前：核实房屋产权（如宅基地证、房屋所有权证）、买受人资格，并咨询当地政策；
     
   • 签约时：明确约定违约责任、审批义务分配（如由出卖人负责办理审批）；
     
   • 争议解决：若协议效力存疑，可优先通过协商补充审批手续，或诉至法院请求确认效力。

总结：农房买卖协议是否成立，需先判断是否满足合同成立的一般要件，再结合宅基地使用权限制等特殊性综合认定。若您涉及具体案件，建议提供协议文本、主体身份等细节，以便进一步分析。