买卖房产时，违约金的合法数额并非固定不变，而是根据法律规定、合同约定以及实际损失情况综合确定的。以下是对这一问题的详细分析：
一、法律依据
《民法典》第五百八十四条：
- 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。
《民法典》第五百八十五条：
- 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
- 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
二、违约金的确定方式
法定违约金：
- 当合同中没有明确约定违约金条款时，违约方应赔偿对方因违约所遭受的实际损失，包括直接损失和间接损失。
- 实际损失的计算应综合考虑合同履行后可以获得的利益以及因违约导致的各种损失，如房屋差价损失、装修投入损失、已支付款项的利息损失等。
约定违约金：
- 买卖双方可以在房屋买卖合同中自行约定违约金的具体数额或计算方法。
- 约定的违约金应体现双方的真实意思，且不违反法律法规的强制性规定。
- 如果约定的违约金过高（通常认为超过造成损失的30%）或过低，当事人可以请求法院或仲裁机构予以调整。
三、违约金的计算方式及示例
具体金额约定：
- 双方可以直接约定违约金为房屋总价的某一比例，如10%、20%等。例如，若房屋总价为100万元，双方约定违约金为房屋总价的10%，则违约金数额为10万元。
- 只要该约定合法有效，且不过高或过低，一般应按照约定执行。
计算方法约定：
- 双方可以约定违约金的计算方法，如按照房屋总价的一定比例计算、按照已付款项的一定比例计算、按照逾期天数乘以一定金额计算等。
- 例如，约定每逾期一日，按照房屋总价的万分之五支付违约金。若房屋总价为100万元，逾期10日，则违约金数额为5000元（100万×0.0005×10日）。
特定情形下的计算标准：
- 逾期付款：可以按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，或按照1.3~1.5倍的LPR（贷款市场报价利率）计算。
- 逾期交付使用房屋：可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。例如，若逾期交付房屋期间，同地段同类房屋的租金为每月5000元，逾期3个月，则违约金数额为15000元。
四、注意事项
- 在确定违约金数额时，应遵循公平合理、诚实信用原则，避免违约金过高或过低导致的不公平现象。
- 若因违约金问题产生争议，双方应首先尝试通过友好协商解决；协商不成的，可提交至仲裁委员会仲裁或向人民法院提起诉讼以维护自身权益。
总结来说，买卖房产时违约金的合法数额需根据法律规定、合同约定以及实际损失情况综合确定。在签订房屋买卖合同时，建议双方明确约定违约金的计算方式和数额，以减少后续纠纷的发生。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。