物业费收取价格的制定主体和依据因物业类型、管理阶段及地区政策的不同而有所差异，但通常需遵循政府指导或市场调节原则。以下从不同角度详细阐述：
一、政府指导价下的物业费制定
适用范围：
- 主要适用于普通住宅物业，特别是保障性住房、房改房、老旧住宅小区等。这些物业的业主对物业费价格较为敏感，政府通过制定指导价来避免物业收费过高给居民带来经济负担。
制定主体与程序：
- 由政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，根据物业管理服务等级标准、本地经济发展水平、居民消费能力及物业服务成本等因素，经过深入调研、成本测算、听取社会意见后，制定基准价及其浮动幅度。
- 物业服务企业在政府指导价规定的幅度内，与业主委员会或业主协商确定具体收费标准。例如，某地区规定基准价为每月每平方米1.5元，浮动10%，则开发商与物业可在1.35-1.65元/平方米·月范围内协商确定。
具体执行与公示：
- 物业服务企业需将收费标准和服务内容向业主公开透明地公示，确保业主的知情权。
- 物业服务企业应接受相关部门的监管和审计，以确保收费的合理性和合法性。
二、市场调节价下的物业费制定
适用范围：
- 适用于别墅、高档公寓及商业物业等。这些物业的业主对服务品质和个性化需求较高，市场竞争机制能更好地发挥作用。
定价方式：
- 成本加成定价：基于物业服务企业的各项成本支出（如人员工资、设备设施维护费用等），加上一定利润和税费来确定收费价格。
- 市场比较定价：参考周边类似物业的收费水平，结合自身服务特色和优势来定价。例如，某商业写字楼根据高端定位和服务内容，协商确定物业费为30元/平方米·月。
协商机制与合同约定：
- 物业服务企业与业主或业主大会通过合同约定具体的收费标准和服务内容，确保双方权利与义务明确。
- 在前期物业服务阶段（新建小区），由建设单位（开发商）选聘物业服务企业，并在前期物业服务合同中约定物业费价格。业主大会成立后，由业主委员会与物业服务企业协商确定物业费价格。
三、影响物业费价格的其他因素
服务质量与内容：
- 物业服务质量越高、内容越丰富，收费通常也会相应提高。例如，提供24小时安保巡逻、定制化家政服务等增值服务的物业项目，其收费会高于仅提供基本服务的项目。
物业项目的规模与设施：
- 规模较大的物业项目可能因规模经济而降低每平方米的成本，从而提供相对优惠的收费。而配备高端设施设备的物业项目，其维护和运营成本较高，收费也会相应增加。
当地经济发展水平：
- 经济发达地区的居民收入水平和消费能力较高，对物业服务品质要求也更高，因此物业收费价格普遍高于经济欠发达地区。同时，高劳动力成本和物价水平也会推动物业收费上升。
四、物业费定价的争议解决与建议
- 咨询与调解：对物业费定价有疑问或争议时，建议首先咨询当地的物业管理行政主管部门或专业律师（即我本人），以获取准确的法律意见和帮助。
- 法律途径：若无法通过协商解决，业主或物业服务企业可依法向相关部门申请调解，或通过诉讼等法律途径维护自身权益。
总结来说，物业费收取价格的制定是一个综合考量多种因素的过程，既包括政府指导价的调控，也涉及市场调节价的机制。确保物业收费的合理性与透明度，是维护业主权益和保障物业服务企业正常运营的关键。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。