在不动产外业调查过程中，若遇到以下情形，不动产登记机构将不予登记，并会书面通知申请人：

1. 材料补充不足：若申请人未按照不动产登记机构的要求进一步补充必要的材料，登记机构将无法完成登记流程，因此不予登记。

2. 身份证明不一致：申请人或其委托代理人的身份证明材料，以及授权委托书，必须与申请人本人一致。若存在不一致的情况，登记机构将不予登记，以确保登记的准确性和合法性。

3. 不动产单元设定不符：申请登记的不动产必须符合不动产单元设定的条件。若不符合这些条件，如面积、位置、用途等不符合规定，登记机构将不予登记。

4. 登记事项与权属来源不符：申请登记的事项必须与权属来源材料或登记原因文件保持一致。若存在不一致，如权利人名称、权利类型、权利范围等不符，登记机构将不予登记。

5. 与登记簿记载冲突：若申请登记的事项与不动产登记簿的记载相冲突，如已登记的权利与申请登记的权利存在矛盾，登记机构将不予登记，以维护登记簿的权威性和准确性。

6. 存在权属争议：若不动产存在权属争议，但申请人未申请异议登记的，登记机构将不予登记。这是为了避免在权属不明确的情况下进行登记，引发更多的法律纠纷。

7. 未缴纳相关费用：若申请人未依法缴纳土地出让价款、土地租金、海域使用金或相关税费，登记机构将不予登记。这是确保国家税收和土地收益的重要措施。

8. 权利超过规定期限：若申请登记的不动产权利超过规定的使用期限，如土地使用权已到期且未续期，登记机构将不予登记。

9. 不动产被依法查封：在不动产被依法查封期间，若权利人处分该不动产并申请登记，登记机构将不予登记。这是为了保护查封债权人的利益，防止不动产被非法转移。

10. 未经预告登记权利人同意：若未经预告登记权利人书面同意，当事人处分该不动产并申请登记，登记机构将不予登记。这是为了保护预告登记权利人的优先受偿权。

11. 其他法律法规规定：除了上述情形外，若法律、行政法规规定的其他不予登记的情形存在，登记机构也将根据相关规定不予登记。

综上所述，不动产外业调查中不予登记的情形多种多样，主要涉及材料补充、身份证明、不动产单元设定、权属来源、登记簿记载、权属争议、费用缴纳、权利期限、查封状态、预告登记以及法律法规规定等方面。申请人在进行不动产登记时，应仔细了解并遵守相关规定，以确保登记流程的顺利进行。