在签订房屋租赁合同时，双方约定的租赁期限不得超过二十年，超过部分无效。这是根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条的明确规定。以下是对这一问题的详细分析：

法律规定

• 租赁期限上限：根据《民法典》第七百零五条，房屋租赁合同的最长期限被限定为二十年。这一规定旨在平衡出租人与承租人之间的利益关系，确保双方在一定时期内的稳定预期，同时避免因租赁期限过长而对市场交易和物的流转产生不合理限制。
• 超过部分无效：若合同中约定的租赁期限超出了二十年这一法定上限，那么超出部分将被视为无效，不具备法律约束力。例如，若甲乙双方签订了一份为期二十五年的房屋租赁合同，那么其中前二十年的租赁期限是合法有效的，但超出的后五年部分则无效。

续订情况

• 续订限制：当租赁期限届满时，如果双方仍有继续租赁的意愿，可以在平等协商的基础上续订租赁合同。但续订的租赁期限同样受到二十年上限的限制，即约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
• 多次续订：这一规定同样适用于多次续订的情况。每次续订都需严格遵守二十年的上限要求，确保续订合同的合法性和有效性。

实际操作建议

• 明确约定：在签订房屋租赁合同时，当事人应当特别注意租赁期限的约定，确保其符合法律规定的最大限度。同时，也建议在合同中明确约定租赁期限、续订条件及违约责任等关键条款，以维护各自的合法权益并减少潜在的纠纷风险。
• 及时续订：对于租赁期限即将届满且有意续订的双方来说，应当及时了解和遵守法律规定，确保续订合同的合法性和有效性。避免因疏忽或不了解法律而导致的权益损失。

法律后果

• 无效部分处理：如果租赁合同中约定的期限超过了二十年，超出部分将不具有法律效力。这意味着在合同履行的超出部分期间，出租人有权选择不再继续履行租赁义务，而承租人也无法依据合同条款要求出租人继续提供租赁服务。
• 纠纷解决：若因租赁期限问题发生纠纷，双方可以通过协商、调解、仲裁或诉讼等方式解决。在解决纠纷时，应依据法律规定和合同约定来维护各自的合法权益。

综上所述，无论是初次签订还是续订房屋租赁合同，当事人都应严格遵守《中华人民共和国民法典》关于租赁期限的相关规定。如有任何疑问或需要进一步的法律建议，请直接向我咨询。