换房协议无效的表现主要包括以下几种情况：

1. 主体不适格：

   • 转让方无处分权：若转让方并非房屋的所有权人，或对房屋没有合法的处分权（例如，共有房产未经其他共有人同意擅自转让），则换房协议无效。比如，夫妻共同共有的房屋，若一方未经另一方同意擅自与他人签订换房协议，该协议将因主体不适格而无效。
   • 民事行为能力问题：无民事行为能力人（如不满八周岁的未成年人、不能辨认自己行为的成年人）签订的换房协议无效。限制民事行为能力人（如未满十八周岁但非完全无民事行为能力的青少年）在没有法定代理人同意或追认的情况下独立签订的换房协议也无效。

2. 意思表示不真实：

   • 欺诈：若转让方故意隐瞒房屋存在的重大质量问题，如房屋结构安全隐患、严重漏水等，导致受让方在不知情的情况下签订换房协议，受让方有权请求法院认定协议无效。
   • 胁迫：若一方或第三方以胁迫手段迫使对方签订换房协议，如威胁人身安全、破坏名誉等，该协议可被认定无效。
   • 乘人之危：利用对方处于危难之际，如急需资金、面临重大生活变故等，迫使其作出不真实的意思表示而签订的换房协议同样无效。

3. 内容违法或违背公序良俗：

   • 违反法律法规强制性规定：换房协议内容若违反法律、行政法规的强制性规定，如转让违法建筑、未经批准擅自改变土地用途等，将导致协议无效。
   • 损害国家利益：以损害国家利益为目的的换房协议，如通过虚假换房逃避税收、骗取国家补贴等，无效。
   • 恶意串通：双方恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的换房协议无效。例如，双方约定通过换房方式转移财产以逃避债务。
   • 违背公序良俗：换房协议内容若违背公共秩序和善良风俗，如约定将房屋用于非法活动、进行色情交易等，也将被认定为无效。
   • 以合法形式掩盖非法目的：通过看似合法的换房行为来掩盖非法目的或活动的协议同样无效。例如，以换房为名进行洗钱活动。

4. 形式不合法：

   • 未依法登记：虽然未依法进行不动产产权变更登记通常不影响合同的效力，但若法律规定登记是合同生效的要件（如某些特定类型的房产转让），则未登记可能导致换房协议无效。具体还需参考当地的相关法律法规和政策规定。
   • 未取得权属证书：根据相关法律法规，未取得权属证书的房地产不得转让。因此，基于此类房地产签订的换房协议无效。但需注意，这一规定在部分地区可能有所调整或细化，需结合当地政策进行判断。

法律建议：

• 在签订换房协议前，务必核实双方的身份和民事行为能力，确保主体适格。
• 对房屋的现状进行充分了解，包括房屋的结构、质量、权属情况等，避免因信息不对称导致协议无效。
• 确保协议内容合法合规，不违反法律法规的强制性规定，不损害国家、集体或第三人的利益。
• 依法进行不动产产权变更登记，确保协议的合法性和有效性。

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