核心结论：违建本身不具有合法性，因此基于违建签订的合同书在法律上存在重大瑕疵，可能被认定为无效或部分无效。但具体能否开合同书以及合同书的效力，需结合违建的性质、合同内容及双方意图等多方面因素综合判断。

法律分析：

1. 违建的法律性质：

   • 违建，即违反城乡规划、土地管理等法律法规建设的建筑物或构筑物，其本身不具有合法的产权证明，也不受法律保护。
   • 根据《城乡规划法》等相关法律法规，违建可能面临拆除、罚款等行政处罚。

2. 合同书的法律效力：

   • 合同书的有效性取决于其内容是否合法、双方意思表示是否真实、是否违反法律强制性规定或公序良俗。
   • 基于违建签订的合同书，由于违建本身不合法，因此合同书可能因违反法律强制性规定而被认定为无效或部分无效。

3. 具体情形分析：

   • 如果合同书内容仅涉及违建的使用、租赁等：虽然合同书可能因违建的不合法性而存在瑕疵，但如果双方意思表示真实，且合同内容不违反其他法律强制性规定，合同书可能在一定程度上具有法律效力（如租赁合同在租赁期间内可能被认定为有效，但租赁期满或违建被拆除时，合同将终止）。然而，这种法律效力是有限的，且可能面临法律风险。
   • 如果合同书内容涉及违建的买卖、转让等：由于违建不具有合法的产权证明，因此买卖、转让等行为在法律上是不被认可的。基于此类行为签订的合同书很可能被认定为无效，且双方可能面临法律责任。

4. 法律后果与风险提示：

   • 签订基于违建的合同书可能面临合同无效、无法履行、赔偿损失等法律后果。
   • 双方在签订合同书前应充分了解违建的法律性质及可能面临的法律风险，避免因贪图便宜或忽视法律而遭受损失。

律师建议：

1. 避免涉及违建的合同书：在可能的情况下，应尽量避免签订基于违建的合同书，以降低法律风险。
2. 咨询专业律师：如果确实需要签订涉及违建的合同书（如租赁合同），建议咨询专业律师，了解合同书的法律效力及可能面临的法律风险，并制定相应的风险防范措施。
3. 关注违建的处理动态：如果已经签订了涉及违建的合同书，应密切关注违建的处理动态（如拆除、罚款等），以便及时调整合同内容或采取其他应对措施。

总结：违建本身不具有合法性，因此基于违建签订的合同书在法律上存在重大瑕疵。在签订此类合同书前，应充分了解违建的法律性质及可能面临的法律风险，并在必要时咨询专业律师的意见。