核心结论：当租客与实际住房使用人不是同一人时，房东在签订租赁协议时需特别注意明确各方权利义务，以避免潜在纠纷。以下是具体建议：

1. 明确合同主体：

   • 在协议中清晰写明“承租方”（即签订合同的一方）和“实际使用人”（即实际居住或使用房屋的一方）的身份信息。若可能，尽量要求实际使用人也作为合同的一方签字确认，或至少作为附件中的授权人或共同责任人出现。
   • 示例条款：“本合同由甲方（房东）与乙方（承租方）签订，房屋实际由丙方（实际使用人）居住使用，丙方对本合同内容已知悉并同意遵守。”

2. 明确责任划分：

   • 在协议中详细规定承租方和实际使用人各自的责任，包括但不限于租金支付、房屋维护、损坏赔偿、违约责任等。
   • 示例条款：“乙方作为承租方，负责按时支付租金及本合同约定的其他费用。丙方作为实际使用人，应合理使用房屋，不得擅自改变房屋结构或用途，因丙方原因造成的房屋损坏，由乙方承担修复或赔偿责任。”

3. 增加担保或保证条款：

   • 若实际使用人信用状况不明或存在较高风险，可要求承租方提供担保（如押金、第三方担保等）或保证条款，以确保房东权益。
   • 示例条款：“乙方同意向甲方支付相当于两个月租金的押金作为履约保证。若丙方违反本合同约定，甲方有权从押金中扣除相应费用，不足部分由乙方补足。”

4. 明确合同变更与解除条件：

   • 在协议中规定，若实际使用人发生变化或承租方无法继续履行合同义务时，合同的变更或解除条件及程序。
   • 示例条款：“若丙方因故需更换实际使用人，应提前XX日书面通知甲方，并经甲方同意后方可更换。未经甲方同意擅自更换的，甲方有权解除本合同并要求乙方承担违约责任。”

5. 保留相关证据：

   • 在签订协议前，房东应要求承租方和实际使用人提供身份证明、联系方式等基本信息，并留存复印件或照片作为证据。
   • 在协议履行过程中，房东应定期与承租方和实际使用人沟通，了解房屋使用情况，并保留相关沟通记录作为证据。

额外建议：

• 房东在签订协议前，应对承租方和实际使用人的信用状况进行初步了解，以降低潜在风险。
• 若可能，房东可要求承租方和实际使用人共同出具一份承诺书，承诺遵守合同约定并承担相应责任。
• 在协议履行过程中，若发生纠纷或争议，房东应及时与承租方和实际使用人协商解决；协商不成的，可依法向人民法院提起诉讼或申请仲裁。

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