物业费的备案价低于实际收费价，这一行为通常是违法的。以下从几个角度详细分析这一问题：

1. 法律背景与规定：

   • 根据相关法律法规，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。物业服务企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。
   • 物业费的收费标准通常需要在相关部门进行备案，以确保其合法性和合理性。如果实际收费价高于备案价，就可能违反了价格公示和备案的规定。

2. 违法性的具体表现：

   • 未按照备案价收费：物业服务企业如果未按照备案的价格收取物业费，而是擅自提高了收费标准，这就构成了违法行为。这种行为可能损害了业主的合法权益，因为业主在签订物业服务合同时，是基于备案的收费标准来同意接受服务的。
   • 未明码标价或公示：如果物业服务企业没有按照规定在物业管理区域内的显著位置公示服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况，或者公示的内容与实际收费不符，这也可能构成违法行为。

3. 可能的法律后果：

   • 行政处罚：对于违反价格公示和备案规定的物业服务企业，相关部门可能会对其进行行政处罚，如罚款、责令整改等。
   • 民事纠纷：业主与物业服务企业之间可能因此产生民事纠纷，业主可以要求物业服务企业按照备案价收取物业费，或者要求退还多收的物业费。如果双方无法协商解决，业主还可以通过法律途径来维护自己的合法权益。

4. 建议与行动：

   • 业主行动：如果业主发现物业服务企业存在物业费备案价低于实际收费价的情况，首先应当与物业服务企业进行沟通协商，要求其按照备案价收费或退还多收的费用。如果协商无果，业主可以向相关部门投诉举报，或者通过法律途径来维护自己的权益。
   • 物业服务企业规范：物业服务企业应当严格遵守相关法律法规和规定，确保物业费的收费标准合法、合理，并按照规定进行公示和备案。同时，物业服务企业也应当加强内部管理，提高服务质量，以赢得业主的信任和支持。

综上所述，物业费的备案价低于实际收费价是违法的行为，可能涉及行政处罚和民事纠纷。业主在发现此类情况时，应当积极采取行动来维护自己的合法权益。如果您在房产问题（物业纠纷）方面有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。