商场租赁合同的解除与终止在法律上存在显著区别，主要体现在定义、发生原因、法律后果及程序要求等方面。以下是对这两者的详细解析：
一、定义与概念
商场租赁合同终止：
- 指租赁合同因某种法定或约定的事由而自然结束，合同关系归于消灭。这通常发生在租赁期限届满或因不可抗力等法定事由导致合同无法继续履行时，是一种正常的合同终结方式。
商场租赁合同解除：
- 指在合同有效成立后，因一方或双方的意思表示，使合同关系提前消灭。这通常是由于合同履行过程中出现特定情况，如违约行为，导致合同无法或无需继续履行而提前结束。
二、发生原因与时间
终止的原因与时间：
- 原因：包括约定终止（如合同中明确约定的终止条件成就）和法定终止（如承租人死亡且无共同居住人，或租赁物因不可抗力毁损灭失等）。
- 时间：多发生在租赁期限届满或接近自然结束阶段。
解除的原因与时间：
- 原因：包括约定解除（如合同中约定的解除条件成就，或双方协商一致解除）和法定解除（如因不可抗力导致合同目的无法实现，或承租人擅自转租、改变租赁物用途等违约行为）。
- 时间：主要发生在合同履行过程中，合同尚未履行完毕时。
三、法律后果
终止的法律后果：
- 溯及力：一般无溯及力，合同自终止时起消灭，对已履行部分无影响。
- 赔偿责任：正常终止通常无需赔偿，但因一方过错造成损失的，需承担赔偿责任。例如，若因出租人未按时交付租赁物导致合同终止，出租人需赔偿承租人因此遭受的损失。
解除的法律后果：
- 溯及力：可能有溯及力，尤其是因违约解除时，需恢复到合同订立前状态。例如，若因承租人擅自转租导致合同解除，出租人有权要求承租人恢复原状并赔偿损失。
- 赔偿责任：违约方需承担违约责任，赔偿对方因此遭受的损失。这包括直接损失和间接损失，如因合同解除导致的预期利益损失等。
四、程序要求
终止的程序要求：
- 自然终止如租期届满，无需特别程序；法定终止需按法律规定履行必要手续，如通知对方、办理注销登记等。
解除的程序要求：
- 需解除权人向对方发出通知，通知到达时合同解除；对方有异议可请求法院或仲裁机构确认效力；某些情况下还需办理批准、登记等手续。例如，若因承租人违约导致合同解除，出租人需向承租人发出书面解除通知，并保留好相关证据以备诉讼之需。
五、实际操作中的区别
- 终止：往往是一个被动过程，如租赁期满自动终止，双方只需处理善后事宜，如退还押金、结算费用等。
- 解除：更多涉及主动行为，如发现对方违约，可通过法律途径解除合同并要求赔偿。这要求当事人具备较高的法律意识和维权能力，以便在合同履行过程中及时发现问题并采取措施。
总结与建议：
商场租赁合同的终止与解除在定义、发生原因、法律后果及程序要求等方面均存在显著差异。在处理商场租赁事务时，应根据具体情况选择适当的方式结束合同关系，并确保双方权益得到妥善保护。无论是终止还是解除，都应遵循法律法规，确保合法合规地维护自身权益。若您在商场租赁过程中遇到相关问题，可直接向我咨询，我将根据您的具体情况提供专业的法律建议。