定房定金是否能退，需根据具体情况及合同的具体约定来判断。以下是对此问题的全面分析：

1. 因开发商原因导致无法购房

   • 开发商违约：若开发商存在擅自变更房屋规划设计、逾期交房、将房屋抵押给第三方等违约行为，导致购房者无法按约购买房屋，购房者不仅有权要求退还定金，还可依法追究开发商的双倍返还责任（依据《中华人民共和国民法典》第五百八十七条）。
   • 开发商不具备销售条件：若开发商在未取得《商品房预售许可证》等法定销售条件下收取定金，该定金合同无效，购房者有权要求全额退还定金。
   • 开发商欺诈：若开发商在销售过程中故意隐瞒重要事实或提供虚假信息，如房屋存在抵押、质量问题等，购房者发现后可要求开发商退还定金（依据《中华人民共和国民法典》第一百四十八条）。

2. 因购房者自身原因导致无法购房

   • 购房者违约：若购房者在交付定金后无正当理由反悔，或未能履行合同约定的其他义务（如支付首付款、提供相关贷款资料等），导致购房合同无法继续履行，购房者通常无权要求退还定金。这是因为定金在法律上具有担保合同履行的作用，购房者因自身原因放弃购房，根据定金罚则，通常不予退还。

3. 因不可归责于双方的原因导致无法购房

   • 政策变化：若政府出台新的购房政策（如限购、限贷政策）导致购房者失去购房资格或无法获得贷款，从而无法履行购房合同，购房者可以要求开发商退还定金（依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条）。
   • 不可抗力因素：如自然灾害、战争等不可抗力事件导致房屋无法正常交付或购房者无法履行购房合同，购房者也有权要求退还定金。

4. 合同中的特别约定

   • 除了上述法定情形外，还需特别注意合同中是否有关于定金可退情况的特别约定。这些约定可能涉及定金退还的条件、方式及时间等具体内容。因此，在签订定房合同时，购房者应仔细阅读合同条款，特别是关于定金的部分，以确保自身权益得到充分保障。

处理建议：

• 在处理定房定金退还问题时，购房者应首先仔细审查定金合同及相关证据材料，明确自己的权利和义务。
• 若与开发商存在争议，建议先通过友好协商解决；协商不成时，可向消费者协会投诉、申请仲裁或向人民法院提起诉讼以维护自身合法权益。
• 在整个过程中，保留好所有相关证据（如认购协议、定金收据、沟通记录等）至关重要，以便在需要时提供有力支持。

综上所述，定房定金的退还情况需综合考虑多种因素，包括法律规定、合同约定及实际情况等。购房者应充分了解相关法律法规和合同约定，以确保自身权益得到有效保护。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。