结论：房屋合同逾期要求退房退款时，是否需要保函取决于合同约定、双方协商结果及具体纠纷处理方式，并非绝对必要条件。以下从不同场景展开分析：

1. 合同有明确约定时，以合同条款为准

• 若购房合同或补充协议中明确约定“逾期交房/付款超过一定期限，买方有权退房并要求退款，且需提供银行保函作为担保”，则需按合同履行。此时保函的作用是：
  • 对开发商的保障：确保买方退房后，开发商能通过保函直接获得赔偿，避免买方后续无力退款的风险；
  • 对买方的约束：若买方违约（如虚假退房申请），开发商可凭保函索赔。
• 例外情况：若合同未明确约定保函，或约定“退房退款无需保函”，则买方无需提供。

2. 合同无约定时，保函非法定要求

• 根据《民法典》合同编，合同逾期违约的救济方式包括解除合同、要求退款并赔偿损失，但法律未强制要求退房时必须提供保函。此时是否需要保函，取决于双方协商或纠纷解决方式：
  • 协商解决：若开发商同意退房退款，可能要求买方提供保函作为“履约保证”（如确保房屋无抵押、税费结清等），但此为双方自愿行为，非强制；
  • 诉讼/仲裁：法院或仲裁机构会根据合同履行情况、过错责任等判决退款，通常不涉及保函，除非开发商提出反诉要求买方担保。

3. 保函的潜在作用与风险

• 对买方的建议：
  • 若开发商要求保函，需明确保函金额、期限及责任范围（如仅担保退款，不涉及其他费用）；
  • 谨慎评估保函成本（如银行保函需支付手续费），避免因保函增加额外负担。
• 对开发商的建议：
  • 若要求保函，需在合同中明确约定，否则可能因未协商一致被买方拒绝；
  • 保函金额应合理，避免过高导致买方无法接受。

4. 实务操作建议

• 审查合同：优先检查合同中关于逾期退房、保函的条款；
• 协商沟通：与开发商协商退款方案，明确是否需要保函及具体条件；
• 法律途径：若协商无果，可起诉或申请仲裁，由法院/仲裁机构裁决是否需要保函。

总结：保函并非退房退款的法定要件，是否需要取决于合同约定和双方协商。建议根据具体情况评估保函的必要性，并咨询专业律师协助处理合同审查、谈判或诉讼事宜。