抵押预告登记通常不能免除房地产公司的阶段性保证责任，但具体是否免除还需根据合同约定及实际情况综合判断。以下从不同角度进行分析：
一、抵押预告登记的法律性质
抵押预告登记，是指为保全关于不动产物权的请求权而将此权利进行的登记。其目的在于保障将来实现物权，即当条件成就时，预告登记的权利人可以依据预告登记的内容，取得相应的物权。然而，抵押预告登记本身并不等同于正式的抵押权设立，它只是一种期待权，并不具有直接对抗第三人的法律效力。
二、阶段性保证责任的特点
阶段性保证责任通常出现在房地产销售过程中，房地产公司为购房者向银行申请贷款提供阶段性担保。这种担保责任一般持续到购房者正式取得房产证并办理完毕正式抵押登记手续为止。在此期间，如果购房者未能按时还款，银行有权要求房地产公司承担保证责任。
三、抵押预告登记与阶段性保证责任的关系
合同约定优先：
- 如果房地产公司与银行、购房者三方在合同中明确约定，抵押预告登记办理后即免除房地产公司的阶段性保证责任，那么根据合同自治原则，该约定是有效的。但这种情况较为少见，因为银行通常希望保留更多的保障措施。
法律无明确规定免除：
- 在法律层面，并没有明确规定抵押预告登记办理后即免除房地产公司的阶段性保证责任。因此，除非合同中有明确约定，否则不能仅凭抵押预告登记的办理就认为免除了房地产公司的保证责任。
实际操作中的考量：
- 在实际操作中，银行通常会要求房地产公司在购房者正式取得房产证并办理完毕正式抵押登记手续前，继续承担阶段性保证责任。这是因为抵押预告登记并不具有正式抵押权的法律效力，银行需要房地产公司作为额外的保障措施。
四、可能的风险与后果
如果合同未约定免除：
- 如果合同中没有明确约定抵押预告登记办理后免除房地产公司的阶段性保证责任，那么房地产公司仍需承担保证责任。如果购房者未能按时还款，银行有权要求房地产公司代为偿还。
如果合同约定免除但存在争议：
- 即使合同中约定了抵押预告登记办理后免除房地产公司的阶段性保证责任，但如果在实际操作中存在争议（如抵押预告登记的效力、办理时间等），房地产公司仍可能面临法律风险。
五、建议与措施
仔细审查合同条款：
- 房地产公司在与银行、购房者签订合同时，应仔细审查合同条款，明确约定抵押预告登记与阶段性保证责任的关系，以避免后续争议。
加强风险管理：
- 房地产公司应加强对购房者还款能力的评估，降低因购房者违约而导致的保证责任风险。同时，可以与银行协商，要求银行在购房者未能按时还款时，先采取其他措施（如处置抵押物）来追偿，以减少房地产公司的损失。
及时办理正式抵押登记：
- 房地产公司应督促购房者及时办理房产证和正式抵押登记手续，以尽早免除自身的阶段性保证责任。
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