使用产权存在争议或瑕疵的房子时，承租人写的承诺书在符合法定条件的情况下具有法律效应。以下是对这一问题的详细分析：
一、承诺书的法律效应基础
承诺书，作为一种书面文件，其法律效应主要取决于其内容是否合法、真实、明确，以及签署人是否具备相应的民事行为能力。在房产租赁的语境下，如果承租人针对房产的使用、维护、租金支付等事项作出明确承诺，并且这些承诺不违反法律法规的强制性规定，不损害国家、集体或第三人的利益，那么这份承诺书在法律上通常是有效的。
二、产权存在争议或瑕疵对承诺书的影响
产权争议：如果房产的产权存在争议，即房产的所有权归属不明确，那么这可能会影响到承诺书的法律效应。因为，如果房产的最终所有权不属于出租人，那么承租人基于与出租人签订的租赁合同及承诺书所享有的权利可能会受到挑战。然而，这并不意味着承诺书本身无效，而是其执行可能会受到产权争议的影响。在产权争议解决前，承诺书的法律效应可能处于不确定状态。
产权瑕疵：产权瑕疵通常指的是房产存在抵押、查封、限制转让等情形。如果承租人在明知房产存在这些瑕疵的情况下仍然签署承诺书，并且承诺书中明确提及了这些瑕疵及相应的处理方式，那么这份承诺书在法律上仍然是有效的。但需要注意的是，如果房产的瑕疵导致租赁合同无法履行（如房产被查封导致无法正常使用），那么承租人可能需要根据承诺书及租赁合同的约定来承担相应的责任。
三、承诺书有效的法定条件
为了使承诺书具有法律效应，需要满足以下条件：
签署人具备民事行为能力：承租人必须具备完全民事行为能力，才能签署具有法律效应的承诺书。
内容合法、真实、明确：承诺书的内容必须合法，不违反法律法规的强制性规定；同时，内容必须真实、明确，不能存在模糊或歧义。
双方自愿签署：承诺书必须是双方自愿签署的，不能存在欺诈、胁迫等情形。
四、建议与注意事项
在签署承诺书前，承租人应仔细审查房产的产权状况：了解房产是否存在争议或瑕疵，以及这些争议或瑕疵可能对租赁合同及承诺书产生的影响。
在承诺书中明确约定产权争议或瑕疵的处理方式：如果房产存在争议或瑕疵，承租人应在承诺书中明确约定相应的处理方式，以降低未来可能产生的法律风险。
咨询专业律师：在签署承诺书前，承租人可以咨询专业律师，以确保承诺书的合法性和有效性。
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