针对物业小区里面“僵尸车”的处理问题，这是一个需要细致且合法合规进行的过程。以下是我为您整理的详细处理步骤和建议：

一、明确“僵尸车”的定义与识别

首先，我们需要明确什么是“僵尸车”。通常，“僵尸车”指的是那些长期停放不动、无人使用或维护，且可能占用公共资源、影响小区环境及存在安全隐患的车辆。物业可以通过观察车辆的外观（如积灰程度、轮胎状态等）和停车时间来初步判断，并进一步核实车辆的年检、保险等状态，以确保识别的准确性。

二、前期准备与规章制度制定

1. 调查与登记：物业应对疑似“僵尸车”进行详细调查，记录车辆的品牌、型号、车牌号等信息，并尝试通过车牌信息查询车主的联系方式。
2. 制定规章制度：在小区的管理规约或停车管理规定中，应明确“僵尸车”的处理办法，包括识别标准、处理程序、费用承担以及违规责任等。这些规章制度需要通过合法程序制定，并成为小区管理的有效组成部分。

三、与车主沟通协商

1. 联系车主：物业应通过车辆登记信息、在车辆上张贴通知、在业主群发布信息等多种方式，尝试联系车主，告知其车辆的状况以及可能对小区造成的影响。
2. 协商处理：如果车主同意移走车辆，物业应提供必要的协助，如提供拖车服务或指导车主如何办理相关手续。如果车主拒绝或无法联系，物业则需进入下一步处理流程。

四、依法依规处理

1. 依据合同与规约：物业应查看物业服务合同及小区管理规约中是否有关于“僵尸车”处理的相关条款，并按照约定执行。
2. 联合相关部门：
   • 如果“僵尸车”停放在公共道路或消防通道等交警管理范围内，物业应向交警部门报告，由其依法处理。
   • 对于涉及市容市貌问题的“僵尸车”，物业可以与城管部门联系，由其根据法律法规进行调查和处理。
   • 物业还可以寻求社区居委会的支持和协助，共同协商解决方案，必要时可组织召开业主代表会议。
3. 拖移与处理：在符合法律法规和小区管理规定的前提下，物业可以对“僵尸车”进行拖移至指定地点存放或报废处理。但在此过程中，必须确保处理方式合法合规，避免侵犯车主的合法权益。

五、保留证据与记录

在整个处理过程中，物业应详细记录每一步的操作情况，包括与车主的沟通记录、车辆状况的照片、处理过程中的视频资料等。这些证据和记录对于后续可能出现的纠纷解决具有重要意义。

六、加强宣传与教育

物业还应通过小区公告栏、微信群等方式向业主宣传“僵尸车”的危害性和处理方式，提高业主的公共意识和法律意识。同时，鼓励业主积极举报“僵尸车”，共同维护小区的良好环境。

综上所述，物业在处理“僵尸车”时，应遵循合法、合规的原则，通过明确的规章制度、有效的沟通协商、依法依规的处理措施以及完善的证据保留与记录，确保处理的合法性和有效性。希望这些建议能对您有所帮助。