物业消防项目是否必须招标，需分情况讨论，具体如下：

1. 根据项目性质和规模判断
   若物业消防项目属于《中华人民共和国招标投标法》第三条规定的“必须进行招标的项目”（如全部或部分使用国有资金投资、国家融资的项目，或使用国际组织/外国政府贷款援助的项目），且达到法定规模标准（如施工单项合同估算价400万元以上、重要设备材料采购单项合同估算价200万元以上等），则必须通过招标程序确定承包方。
   法律依据：《招标投标法》第三条、第四条；《必须招标的工程项目规定》（国家发改委令第16号）第五条。

2. 非必须招标项目的例外情形
   若项目不涉及国有资金或国际援助，且未达到法定规模标准，则属于非必须招标项目。此时物业可自主选择招标、竞争性谈判、单一来源采购等方式确定消防服务方。但需注意：

   • 若选择招标，仍需遵守《招标投标法》关于程序公平、公正、公开的基本原则；
     
   • 若选择其他方式，需确保符合《政府采购法》（如适用）或企业内部采购制度的要求，避免程序瑕疵引发纠纷。

3. 特殊场景的补充说明

   • 紧急情况：如消防设施突发严重损坏需立即维修，且延迟将危及公共安全时，物业可经业主委员会或相关部门同意后，采用紧急采购程序，但需留存书面证据（如会议纪要、紧急情况说明等）。
     
   • 续签合同：若原消防服务合同期满后，物业与原服务方在服务内容、价格等核心条款无实质变更的情况下续签合同，通常无需重新招标，但需确保续签程序符合合同约定或业主大会决议。

建议：物业在启动消防项目前，应首先核查项目性质、资金来源及规模，判断是否属于必须招标范围。若不确定，可向当地住建部门或招标投标监管机构咨询。若需进一步分析具体项目流程合规性，可直接向我提问。