针对您提出的“房屋买卖交房后发现有漏水，且合同订立前卖方未告知”的问题，这确实是一个涉及法律权益和合同条款的重要事项。以下是我为您详细梳理的处理方式和建议：

一、初步应对措施

1. 及时检查与评估漏水情况

   • 发现漏水后，应立即对漏水情况进行详细检查，确定漏水的具体位置、严重程度及可能原因。
   • 建议聘请专业房屋检测机构进行检测，并出具检测报告，这将作为后续处理的重要依据。

2. 与卖方沟通

   • 尽快联系卖方，明确表达漏水问题的严重性及其带来的困扰。
   • 要求卖方给出合理解释和解决方案，同时查看购房前的沟通记录，判断卖方是否存在故意隐瞒行为。

二、依据合同和法律条款处理

1. 审查购房合同

   • 仔细研究购房合同中关于房屋质量、瑕疵披露、维修责任等方面的条款。
   • 特别关注卖方是否有义务如实告知房屋的重大瑕疵，以及合同中是否约定了相关的违约责任。

2. 判断卖方责任

   • 若卖方故意隐瞒：根据《民法典》的相关规定，您有权要求解除合同并追究卖方的违约责任。若合同已明确约定房屋无质量瑕疵或卖方存在欺诈行为，您还可主张撤销合同并要求赔偿损失，包括维修费用、额外支出（如临时租房费用）以及合同约定的违约金。若构成欺诈，卖方还可能面临惩罚性赔偿。
   • 若卖方不知情或无法预见：若卖方对漏水问题确实不知情且无法通过常规检查发现，则属于普通质量瑕疵。您通常无权解除合同，但可要求卖方在合理期限内修复，并承担维修责任。若卖方拒绝修复或拖延导致损失扩大，需赔偿您因此产生的合理费用。

三、协商解决与法律途径

1. 友好协商

   • 尝试与卖方进行友好协商，寻求双方都能接受的解决方案。可能的协商结果包括：卖方自行承担维修费用、双方共同承担维修费用、卖方给予经济补偿等。

2. 保留证据

   • 在整个过程中，务必保留好所有与房屋交易和漏水问题相关的证据，包括但不限于照片、视频、检测报告、购房合同、沟通记录、损失清单等。这些证据在后续的法律纠纷中将起到关键作用。

3. 法律咨询与救济

   • 若协商无果，应咨询专业律师或法律机构，了解自己的法律权益和可能的救济途径。
   • 根据具体情况，您可能的选择包括：发送律师函正式告知卖方其行为的违法性和可能面临的法律后果；向人民法院提起诉讼要求卖方承担违约责任、赔偿损失或解除合同；根据购房合同中的仲裁条款或双方协议向仲裁机构申请仲裁。

四、总结与建议

面对房屋买卖交房后发现漏水且卖方未告知的情况，您应保持冷静并采取合适的措施来维护自己的权益。及时检查与评估、与卖方沟通、依据合同和法律条款处理、友好协商以及寻求法律救济是解决问题的关键步骤。在整个过程中，保留好所有相关证据是至关重要的。同时，建议您在未来的购房过程中仔细阅读购房合同，了解房屋的真实状况和自己的法律权益，以避免类似问题的再次发生。