经营性公建和非经营性公建在一般情况下均不能自由买卖，但存在特定情形下的例外。以下是对这一问题的详细分析：
一、经营性公建的买卖问题
经营性公建，通常指的是用于商业、办公、工业等经营活动的公共建筑。这类建筑物的买卖受到较为严格的法律限制，主要基于以下几点原因：
土地性质限制：经营性公建往往建立在国有土地上，且土地使用权可能已设定特定的用途和期限。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律法规，土地使用权人需按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行开发建设，未经批准不得擅自改变土地用途。因此，经营性公建的买卖往往受到土地用途和规划条件的限制。
产权归属复杂：经营性公建的产权可能涉及多个主体，如开发商、投资者、使用者等。在产权归属不明确或存在争议的情况下，买卖行为可能引发法律纠纷。
政策限制：为了维护市场秩序和公共利益，政府可能对经营性公建的买卖设定特定的政策限制，如限制转让对象、转让条件等。
例外情形：在符合土地用途规划、产权清晰且无政策限制的情况下，经营性公建可以通过合法程序进行买卖。但这一过程往往需要经过政府相关部门的审批和备案。
二、非经营性公建的买卖问题
非经营性公建，通常指的是用于教育、医疗、文化、体育等非营利性活动的公共建筑。这类建筑物的买卖同样受到法律限制，主要基于以下几点原因：
公益性质：非经营性公建具有公益性质，其建设和使用往往受到政府的严格监管。为了保障公共利益，政府可能禁止或限制这类建筑物的买卖。
产权归属：非经营性公建的产权可能归属于政府或相关公益组织。在产权归属不明确或存在争议的情况下，买卖行为同样可能引发法律纠纷。
政策规定：政府可能通过制定相关政策来规范非经营性公建的使用和管理，包括禁止或限制其买卖。
例外情形：在特定情况下，如政府为了盘活资产、优化资源配置等目的，可能允许非经营性公建通过合法程序进行转让。但这一过程同样需要经过政府相关部门的审批和备案，并确保转让行为符合公共利益。
三、综合建议
了解产权情况：在考虑购买或出售公建时，首先应了解其产权归属和土地性质，确保产权清晰且符合土地用途规划。
咨询政府相关部门：由于公建的买卖往往受到政府政策的严格监管，因此在买卖前应咨询当地政府相关部门，了解相关政策规定和审批流程。
寻求专业法律意见：公建的买卖涉及复杂的法律问题，建议在买卖前寻求专业律师的法律意见，以确保买卖行为的合法性和有效性。
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