物业服务合同是由业主或业主委员会与物业服务人订立的。具体来说，物业服务合同的签订主体及情况可以分为以下几种：

1. 前期物业服务合同：

   • 签订主体：在业主、业主大会选聘物业服务人之前，由建设单位（通常是开发商）与选聘的物业服务人签订。
   • 签订背景：在小区建成初期，业主分散且尚未成立业主大会，难以迅速组织选聘物业服务企业。因此，建设单位作为物业的开发建设者，承担前期物业服务的委托责任，以确保小区在交付后能够得到有效的物业管理服务。
   • 合同内容：主要约定前期物业服务的内容、服务费用、服务期限等事项。
   • 约束力：该合同对建设单位、物业服务企业以及后续入住的业主均具有约束力。

2. 常规物业服务合同：

   • 签订主体：业主大会成立后，由业主委员会代表业主与业主大会依法选聘的物业服务人签订。
   • 业主委员会定义与职责：业主委员会是由业主大会选举产生的，代表全体业主的利益，负责物业管理的相关事宜，包括与物业服务人签订物业服务合同。
   • 合同内容：体现全体业主的共同意志和选择，合同条款需符合业主大会的决定和要求，通常包括服务内容、标准、费用、期限等。
   • 约束力：该合同对全体业主和物业服务企业都具有法律约束力，是规范双方行为的重要依据。

3. 特定情况下的物业服务协议：

   • 签订主体：在某些特定情况下，如小区尚未成立业主委员会，或者针对一些特殊的物业服务需求，物业服务企业可能会直接与单个业主签订服务协议。
   • 协议内容：根据具体服务事项和双方协商确定，主要明确双方的权利和义务。
   • 约束力：虽然单个业主不直接签订整体的物业服务合同，但通过此类协议，单个业主仍需受相应条款的约束，并享受协议约定的服务。

法律背景与建议：

• 法律依据：根据《中华人民共和国民法典》第九百三十七条，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。
• 建议：在签订物业服务合同时，无论是建设单位、业主委员会还是单个业主，都应仔细阅读合同条款，确保合同内容明确、合法，并符合自身利益。同时，物业服务人也应严格按照合同约定提供服务，确保服务质量，以维护良好的物业服务关系。

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