居住权不能通过善意取得的方式设立或取得。以下从多个角度进行分析说明:
- 善意取得的适用范围
根据《中华人民共和国民法典》第三百一十一条规定,善意取得制度适用于无权处分他人动产或不动产的情形,且需满足以下条件:
- 受让人受让时为善意(不知且不应知出让人无处分权);
- 以合理价格转让;
- 转让的不动产或动产已登记(不动产)或交付(动产)。
善意取得的核心功能在于保护交易安全,通过牺牲原权利人的利益来维护市场秩序。但居住权作为用益物权,其设立具有人身专属性,且法律未将其纳入善意取得的适用范围。
- 居住权的设立方式与善意取得的冲突
根据《民法典》第三百六十七条至第三百七十一条,居住权仅可通过以下方式设立:
- 合同设立:当事人以书面形式订立居住权合同,并向登记机构申请居住权登记;
- 遗嘱设立:通过遗嘱方式为他人设立居住权,并需办理登记。
居住权的设立强调登记生效主义,且需以明确的意思表示为前提。若允许通过善意取得设立居住权,将导致以下问题:
- 突破“登记生效”规则,使居住权脱离法定设立程序;
- 损害原权利人(如房屋所有权人)的合法权益,因居住权可能长期限制房屋的处分权;
- 与居住权保障特定主体(如老年人、离婚后无住房方)生存利益的功能定位不符。
- 司法实践中的立场
目前司法实践中,法院普遍认为居住权不适用善意取得。例如:
- 若房屋所有权人未设立居住权,他人擅自以“善意”名义主张居住权,法院会以缺乏合法依据为由驳回;
- 即使受让人支付了合理对价,但未办理居住权登记的,亦不构成善意取得。
- 例外情形的排除
需注意,若房屋买卖中买受人善意取得房屋所有权,原居住权人可能因房屋所有权变动而丧失居住权(如原所有权人未告知买受人居住权存在)。但此情形属于原居住权因基础关系消灭而终止,而非受让人通过善意取得居住权。
总结:居住权作为具有人身属性的用益物权,其设立需严格遵循法定程序,无法通过善意取得制度设立或取得。若涉及居住权纠纷,建议结合具体案情,从合同效力、登记情况等角度综合分析。如有进一步疑问,可直接向我咨询。