关于物业是否可以用物业用房来做经营的问题，这并非一个简单的“可以”或“不可以”的答案，而是需要根据具体情况、相关法律法规以及地区政策来综合判断。

首先，我们要明确物业用房的基本性质和法律规定。物业用房是专为物业服务企业设置的，其主要用途是满足物业管理和服务的需要，确保小区的正常运转和业主的生活秩序。根据《物业管理条例》的相关规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房，这体现了其特定的规划和使用要求。因此，在一般情况下，物业用房是不允许被用于其他商业经营活动的，更无法直接办理营业执照。

然而，也存在一些特殊情况。如果物业用房本身位于底层且规划为商业用途，或者当地政府有特殊政策允许在某些区域办理营业执照，那么物业用房就有可能成功办理营业执照并用于经营。但这种情况并非普遍存在，且需要满足一系列的条件和审批手续。

具体来说，如果物业想要将物业用房用于经营，首先需要征得业主大会或业主委员会的书面同意，并可能需要进行公示以确保业主的权益不受损害。其次，需要向规划、住建等部门申请变更使用性质，审查是否符合城市规划和土地利用要求。只有获得相关部门的批准后，才能根据经营类型向工商行政管理部门提交材料申请办理营业执照。

此外，不同地区对物业用房的管理和使用规定可能存在差异。有的地方限制严格，禁止将物业用房用于商业经营；而有的地方则可能在一定程度上允许办理营业执照，但审批流程会相对详细且严格。因此，在实际操作中，还需要根据当地的具体政策和规定来执行。

最后，我想给出一些操作建议。如果您作为物业方有将物业用房用于经营的打算，我建议您在操作前务必咨询当地工商管理部门或法律专业人士，获取准确的信息和指导。同时，您还需要准备必要的文件，如房产证、租赁合同、经营者身份证明等，并按要求经过相关部门的审核批准。

综上所述，物业用房是否可以用于经营并非一概而论，而是需要根据具体情况、相关法律法规以及地区政策来综合判断。在决定操作前，请务必进行充分的了解和咨询，以确保合法合规。