在农村，“卖房子不卖地基”的约定通常是无效的，因为农村房屋与宅基地不可分割，转让房屋必然涉及宅基地使用权的转移。以下从不同角度进行详细分析：

一、农村房屋与宅基地的法律关系

根据我国相关法律规定，农村的房屋和宅基地遵循“房地一体”原则，即房屋与宅基地在法律上是一个不可分割的整体。宅基地是农村集体所有的土地，其使用权与农村集体经济组织成员的身份紧密相连，只有本村集体经济组织的成员才有资格享有宅基地的使用权，并且这种使用权不能单独进行转让或出售。

二、不同情形下的法律效力分析

1. 合同主体均为本集体经济组织成员

   • 当房屋买卖合同的双方都是本集体经济组织成员时，按照“房地一体”原则，宅基地使用权会随着房屋一并转让。即使双方约定“卖房子不卖宅基地”，实际上宅基地使用权也会随着房屋的转让而转移给买受人。只要该房屋买卖经过了本集体经济组织的同意，并符合当地的规划和审批要求，那么房屋买卖合同是有效的，宅基地使用权也会依法转移。但这种“卖房子不卖地基”的约定，在法律上并不被认可，因为宅基地使用权是随着房屋一并转移的。

2. 受让方为本集体经济组织以外的个人或单位

   • 如果受让方是本集体经济组织以外的个人或单位，那么“卖房子不卖宅基地”的约定以及房屋买卖合同一般都是无效的。因为农村宅基地属于农民集体所有，禁止向本集体经济组织以外的人转让。即使双方只约定卖房子，由于房屋与宅基地不可分离，转让房屋必然涉及宅基地使用权的变相转让，这违反了法律的强制性规定。

3. 受让方是其他集体经济组织成员

   • 在这种情况下，“卖房子不卖宅基地”的约定也通常是无效的。不同集体经济组织之间的宅基地资源分配是基于各自集体成员的身份和利益考虑的。将房屋转让给其他集体经济组织成员，同样会导致宅基地使用权突破本集体的范围，可能损害本集体经济组织的利益。因此，这种约定不符合法律规定和“房地一体”原则，一般会被认定为无效。

三、法律建议

在进行农村房屋买卖时，必须充分了解相关的法律法规和政策要求。由于农村房屋与宅基地的不可分割性，任何试图单独转让房屋而不涉及宅基地使用权的交易都是无法得到法律认可的。为了避免不必要的纠纷和风险，建议在签订房屋买卖合同时，务必明确宅基地使用权的转移情况，并确保交易符合当地的规定和要求。如果双方对宅基地使用权的转移有争议，可以寻求法律途径解决，如通过诉讼或仲裁等方式来确认合同的效力及宅基地使用权的归属。

综上所述，“卖房子不卖地基”的约定在农村通常是无效的。在进行相关交易时，应严格遵守法律法规，确保交易的合法性和有效性。如果有任何疑问或需要进一步的法律帮助，可以直接向我咨询。