租赁期间房屋被鉴定危房是否属于不可抗力-张超律师|法行宝
2025-12-01 房产纠纷

结论:租赁期间房屋被鉴定为危房,是否属于不可抗力,需结合具体情况判断,不能一概而论。以下从不同角度进行分析:

1. 不可抗力的定义与构成要件

根据《中华人民共和国民法典》第一百八十条,不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。构成不可抗力需同时满足三个条件:

  • 不能预见:事件发生前,当事人无法通过合理手段预测;
  • 不能避免:即使采取合理措施,仍无法阻止事件发生;
  • 不能克服:事件造成的损害无法通过合理手段消除。

若房屋因自然灾害(如地震、洪水)导致结构损坏被鉴定为危房,通常符合不可抗力的构成要件,因自然灾害具有突发性、不可预测性,且超出人类控制范围。

若房屋因长期失修、年久失修或人为破坏(如违规改造)导致被鉴定为危房,则不属于不可抗力。因这类情况可通过定期维护、合规使用等措施避免,属于可预见、可避免的范畴。

2. 租赁合同中的责任划分

  • 若属于不可抗力:根据《民法典》第七百二十九条,因不可抗力导致租赁物部分或全部毁损、灭失,致使不能实现合同目的的,承租人可解除合同且不承担违约责任;出租人需退还剩余租金及押金(如有)。
  • 若不属于不可抗力:
    • 出租人责任:若因出租人未履行维修义务(如未及时修缮房屋)导致房屋被鉴定为危房,出租人构成违约,需承担赔偿责任(如赔偿承租人搬迁费用、临时安置费用等)。
    • 承租人责任:若因承租人违规使用房屋(如擅自改动结构、超负荷使用)导致房屋损坏,承租人需承担修复责任或赔偿责任。

3. 实务建议

  • 对承租人:
    1. 发现房屋存在安全隐患时,立即通知出租人并要求维修;
    2. 若出租人拒不维修,可自行维修并留存证据(如维修发票、沟通记录),后续向出租人追偿;
    3. 若房屋被鉴定为危房且无法继续使用,可依据合同或法律规定解除合同,并要求出租人退还剩余租金及押金。
  • 对出租人:
    1. 定期检查房屋结构安全,及时修缮;
    2. 在租赁合同中明确约定房屋维修责任及危房处理条款(如“若房屋因不可抗力毁损,合同自动终止”);
    3. 若因承租人原因导致房屋损坏,需留存证据(如鉴定报告、沟通记录)以主张赔偿。

4. 典型案例参考

  • 案例1:某房屋因地震倒塌被鉴定为危房,法院认定地震属于不可抗力,支持承租人解除合同并退还租金。
  • 案例2:某房屋因出租人长期未修缮导致墙体开裂被鉴定为危房,法院认定出租人违约,判决其赔偿承租人搬迁费用及临时安置费用。

总结:房屋被鉴定为危房是否属于不可抗力,需结合事件原因、合同约定及法律规定综合判断。若您遇到此类问题,可直接向我咨询,我会结合具体案情为您提供详细法律分析。