物业合同的生效并不直接取决于需要多少人同意，而是取决于合同签订的主体及其权限，以及是否符合相关法律法规的规定。以下从不同角度进行详细分析：

一、物业合同签订的主体及权限

1. 开发商与物业公司签订的前期物业服务合同：

   • 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位（开发商）选聘物业服务企业并签订前期物业服务合同。
   • 此类合同在业主入住后，对全体业主具有约束力，无需业主逐一同意。但业主有权在符合法定条件时更换物业服务企业。

2. 业主大会或业主委员会与物业公司签订的物业服务合同：

   • 业主大会由物业管理区域内全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
   • 业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，执行业主大会的决定事项。
   • 业主大会或业主委员会有权选聘和解聘物业服务企业，并签订物业服务合同。此类合同的生效，通常不需要全体业主逐一同意，而是需要满足一定的表决比例。

二、业主大会或业主委员会签订物业合同的表决比例

1. 一般情形下的表决比例：

   • 根据《民法典》的规定，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。
   • 对于选聘和解聘物业服务企业等事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

2. 地方特别规定的影响：

   • 某些地区可能通过本地的物业管理相关法规、规章等规范性文件，对物业合同签订的表决比例作出更为细化或有区别的规定。例如，有的城市可能规定只需经占建筑物总面积51%以上且占总人数51%以上的业主同意即可签订物业合同。

三、物业合同生效的法律后果

1. 对全体业主的约束力：

   • 业主大会或业主委员会依法签订的物业合同，对全体业主具有法律约束力。业主应当遵守物业合同中的约定，享受物业服务并支付相应的物业费。

2. 业主的救济途径：

   • 如果业主认为物业合同的内容侵犯了其合法权益，或者业主大会、业主委员会的决定违反了法律法规的规定，业主有权向人民法院提起诉讼，请求撤销该决定或确认合同无效。

四、实际操作中的建议

1. 了解当地规定：

   • 在签订物业合同前，建议业主或业主委员会了解当地关于物业合同签订的具体规定，包括表决比例、合同内容等。

2. 确保程序合法：

   • 在签订物业合同的过程中，应确保程序合法合规，包括召开业主大会、进行表决、公示结果等。

3. 保留相关证据：

   • 业主或业主委员会应保留好与签订物业合同相关的所有证据，包括会议记录、表决结果、合同文本等，以备不时之需。

总结来说，物业合同的生效并不直接取决于需要多少人同意，而是取决于合同签订的主体及其权限，以及是否符合相关法律法规和地方性规定。在实际操作中，应确保程序合法合规，并保留好相关证据。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。