若要起诉开发商不修房，核心步骤和要点如下，你可以根据实际情况选择适用方向：

1. 明确开发商的“不修房”具体情形及责任依据
   首先需确认开发商“不修房”的具体表现：是房屋存在质量问题（如主体结构裂缝、渗漏、墙面空鼓等）但开发商拒绝维修，还是房屋未达到合同约定的交付标准（如装修未完成、配套设施缺失）而开发商不履行修缮义务？
   根据《民法典》第577条（当事人一方不履行合同义务或履行不符合约定，应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任）及《商品房销售管理办法》第33条（房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任，保修期从交付之日起计算），开发商对房屋质量问题负有法定维修义务；若因质量问题影响正常居住使用，购房者还可依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条要求解除合同并赔偿损失。
   关键点：需收集房屋质量问题的证据（如验房报告、照片、视频）、开发商拒绝维修的沟通记录（如书面通知、微信聊天记录、录音），以及合同中关于房屋交付标准、质量保修期的条款，以证明开发商的行为构成违约或侵权。

2. 选择诉讼路径：违约之诉或侵权之诉

   • 违约之诉：若开发商未履行合同约定的维修义务（如合同中明确约定“房屋出现质量问题时，开发商应在X日内修复”），可直接以“房屋买卖合同纠纷”为案由起诉，要求开发商继续履行维修义务、赔偿因延迟维修导致的损失（如租房费用、误工费等）。
     
   • 侵权之诉：若房屋质量问题已严重危及人身安全（如墙体倾斜可能倒塌），或开发商拒绝维修导致房屋无法正常使用，可依据《民法典》第1165条（行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应承担侵权责任）起诉，要求开发商赔偿损失（包括房屋贬值损失、修复费用等）。
     关键点：违约之诉需以合同为基础，证据侧重合同条款及开发商违约事实；侵权之诉需证明开发商的行为与损害结果之间存在因果关系，证据侧重房屋质量对人身或财产的实际损害。

3. 起诉前的准备：证据收集与诉讼策略

   • 证据收集：除前述房屋质量证据外，还需准备购房合同、付款凭证（证明购房事实）、开发商的宣传资料（若涉及虚假宣传导致房屋与承诺不符）、维修通知及开发商拒修的回复（证明已履行催告义务）。若房屋质量问题需专业鉴定，可提前委托有资质的鉴定机构出具报告（如《房屋安全鉴定报告》《质量缺陷修复方案及费用评估报告》），鉴定费用可在诉讼中要求开发商承担。
     
   • 诉讼策略：若房屋质量问题较轻，可优先要求开发商维修并赔偿损失；若质量问题严重（如主体结构不合格），可直接要求解除合同、退房并赔偿损失。若开发商已出现资金链断裂等经营异常，需同步申请财产保全，防止其转移资产导致判决无法执行。
     关键点：证据需形成完整链条，证明开发商“不修房”的行为与你的损失之间的关联性；诉讼策略需根据房屋质量严重程度、开发商履约能力综合制定。

4. 起诉流程：从立案到执行

   • 立案：向房屋所在地法院提交起诉状（需写明原被告信息、诉讼请求、事实与理由）、证据材料（一式两份），并缴纳诉讼费（按诉讼请求金额比例收取，如10万元标的诉讼费约2300元）。
     
   • 开庭：法院会组织调解，若调解不成则进入庭审。庭审中需围绕“开发商是否违约/侵权”“你的损失金额”等焦点举证质证，可申请鉴定人出庭说明质量问题。
     
   • 判决与执行：若法院支持你的诉求，开发商需在判决生效后10日内履行义务（如维修房屋、支付赔偿款）；若开发商拒不履行，可申请强制执行（如查封其银行账户、拍卖未售房源）。
     关键点：起诉状需明确诉讼请求（如“要求开发商于X日内修复房屋裂缝并赔偿租房费用5000元”），避免模糊表述；执行阶段需持续关注开发商财产状况，及时向法院提供线索。

总结：起诉开发商不修房的核心是“以证据为基础，以法律为准绳”，通过违约或侵权之诉要求其承担责任。具体操作中需根据房屋质量问题类型、开发商态度、自身损失情况选择策略，并做好证据收集和诉讼流程准备。若你已遇到此类问题，可直接向我提供房屋质量详情、合同条款、沟通记录等材料，我会进一步分析并制定具体方案。