核心结论：在房子没过户但有转让协议的情况下，物业合同的签订需分情况处理，具体如下：

1. 若转让协议已明确约定物业合同相关事宜
   若转让协议中已明确约定由受让方（即新房主）与物业公司签订新合同，或约定原物业合同继续由受让方履行，则双方应按协议约定执行。此时，受让方可持转让协议、身份证明等材料，与物业公司协商签订新合同或变更原合同主体。若物业公司拒绝配合，可依据转让协议中的违约条款主张权利，或通过诉讼要求物业公司履行协助义务。

2. 若转让协议未约定物业合同相关事宜
   若转让协议未涉及物业合同，则需分两种情况处理：

   • 若房屋尚未完成过户，法律上产权仍属原房主：此时物业合同应由原房主继续履行。若受让方已实际占有房屋，可与原房主协商，由原房主出具授权委托书，委托受让方代为签订物业合同或管理物业相关事宜。
     
   • 若双方希望直接由受让方签订物业合同：需原房主与物业公司协商解除原合同，并由受让方与物业公司重新签订新合同。若物业公司不同意，可尝试通过补充协议方式明确受让方为实际物业使用人，并约定由受让方承担物业费等权利义务，但需注意此类补充协议仅对双方有约束力，无法完全替代正式物业合同。

3. 风险提示与建议

   • 过户前风险：房屋未过户前，产权仍属原房主，若原房主与物业公司存在纠纷（如欠费），可能影响受让方后续使用。建议签订转让协议时明确物业费结算责任，并要求原房主结清欠费或预留保证金。
     
   • 合同效力风险：若受让方未经物业公司同意直接签订物业合同，可能因主体不适格导致合同无效。建议优先通过协商或补充协议方式明确权利义务，必要时可要求物业公司出具书面同意文件。
     
   • 过户后补救：若房屋已过户但未及时签订物业合同，受让方可凭产权证要求物业公司签订新合同，并主张自过户之日起的物业费由己方承担（原房主欠费部分除外）。

总结：物业合同的签订需以产权归属为基础，若房屋未过户，建议优先通过转让协议明确物业相关事宜，并协商物业公司配合；若已过户，可直接凭产权证签订新合同。如有复杂情况或纠纷，可进一步向我咨询具体解决方案。