房子的租赁合同最长二十年有效，超过二十年的部分无效。以下是对这一问题的详细分析：

1. 法律规定：

   • 根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条的规定，租赁期限不得超过二十年。这是法律对租赁合同期限的明确限制，旨在保护租赁双方的合法权益，避免因合同期限过长而可能带来的不确定性和风险。

2. 超过二十年的后果：

   • 如果租赁合同中约定的期限超过二十年，那么超出部分将被视为无效。例如，若甲乙双方签订了一份三十年的租赁合同，那么其中只有前二十年是有效的，后十年的约定将不被法律承认和保护。

3. 续订合同的规定：

   • 当租赁期限届满时，如果双方希望继续维持租赁关系，可以通过续订合同的方式来实现。但需要注意的是，续订后的整个租赁期间（包括原合同期限和续订期限）累计也不得超过二十年。例如，若首次签订的租赁合同期限为十五年，合同到期后双方决定续签，那么续签的期限最多只能是五年，以确保累计起来的总租赁期限不超过法定的二十年上限。

4. 书面形式的必要性：

   • 对于租赁期限六个月以上的合同，必须采用书面形式签订。这是为了保护当事人的合法权益，确保租赁关系的明确性和稳定性。如果未采用书面形式，则该租赁合同将被视为不定期租赁，合同双方都有权随时解除合同，但需要在合理期限内提前通知对方。

实际应用建议：

• 在签订租赁合同时，双方应仔细考虑租赁期限，并根据自身需求和法律规定来制定合理的合同条款。特别是对于长期租赁或涉及较大利益的租赁合同，更应确保合同的合法性和有效性。
• 如果合同约定的租赁期限超过二十年，双方应及时调整或重新协商，以避免因超出法律上限而引发的纠纷和风险。
• 在租赁期间内，双方也可以就租期的提前结束或延长进行协商，只要这些约定是双方自愿且不违反法律法规的，都是合法有效的。

综上所述，房子的租赁合同最长二十年有效，超过二十年的部分无效。在签订和续订租赁合同时，双方应严格遵守相关法律规定，以确保自身权益得到充分保障。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。